第1篇 某物業管理公司保安各崗位考核細則
物業管理公司保安各崗位考核細則
一、目的:對各崗位保安員儀表儀容、工作態度、工作紀律、當月工作內容進行具體的考核,使保安員及考核人員在日常工作中做到有據可依,有證可查,確保考核工作公平、公開、公正。
二、適用范圍:適用于公司所有保安。
三、職責:
1.保安中心主任對各管理處保安工作進行綜合考核。
2.保安隊長:對保安領班、副領班進行考核。
3.保安領班:對保安員進行考核。
四、相關文件:
1.公司各項規章制度
2.保安工作手冊
3.各管理處制定的管理制度
五、操作規程:
1.每月的員工考核首先由保安隊長在月初對每個班組進行考核講評,管理處主任參加,保安隊長匯總當月公司、管理處的工作檢查情況,進行評分匯總,評出班組一、二、三名。為第一名班組頒發流動紅旗,班組成員集體嘉獎(每人獎勵12分),對末位班組集體處罰(每人扣10分)。
2.說明:參加集體嘉獎的標準
1)當月保安隊沒有發生重大安全事故及嚴重業主投訴(經調查核實為主)。
2)當月當班沒有發生安全事故及業主投訴(經調查核實為主)。
3)當月當班集體平均考核分在95分以上。
3.考核
1)領班對本班組的員工考核當月考核95分(不含95分)以上者不進行處罰,考核分數95分至90分(不含90分)者,按照考核標準正常處罰。
2)當月考核90分至85分(不含85分)者,按照考核標準雙倍進行處罰,當月考核85分以下者下崗進行再培訓,期間只享受培訓工資(25元/天),培訓不合格者辭退,連續兩個月考核分低于85分,當月考核低于80分者進行辭退。5.2.3每季度對全體保安進行全面考評一次,考核總分第一名者授予'明星保安'稱號。考核總分末位保安予以除名淘汰。考核內容:三個月的總考核分、(軍訓培訓)考試分。
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作。輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2安全防范1、當月全隊發生治安案件情況
2、當月全隊發生刑事案件情況
3、當月及時發現安全隱患和整改及時率、完好率。1、每發生一起治安案件扣5分
2、每發生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發現重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關人員進行整改扣5分。
3全隊隊伍管理1、做好保安隊的日常工作安排(包括訓練、學習)。
2、做好隊伍管理工作,隊伍凝聚力較強,有團隊精神
3、負責保安隊的內務管理和考勤工作,認真監督、檢查各保安的工作。
4、每周凌晨2點以后不少于2次,有記錄1、工作安排不當造成工作銜接出現問題的每次扣3分
2、隊伍當中出現矛盾影響工作的扣2分。
3、監督檢查力度不夠,造成一般過失的扣2分,造成重大問題的扣10分。
4、考勤工作出現多考、少考、漏考等情況的,每人/次扣3分。
5、查崗少一次扣3分,兩次以上雙倍處罰。
4月工作計劃完成情況1、當月管理處工作計劃完成情況
2、每星期工作完成情況
3、領導臨時布置工作完成情況
4、帶領全隊配合管理處其他班組的工作,制止、糾正各類違章行為。
5、做好公共物品的管理及管轄區內的公共設施、設備檢查,
6、處置各類矛盾糾紛。1、當月、每星期工作未完成的每項扣3分,重復加倍扣分。
2、領導布置工作未按規定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣2分。
3、管理處各班組之間配合不力、不及時扣2分,處理各種問題不及時扣的5分。
4、發現問題不及時、損壞責任不清(次)扣2分。
5、對出現的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當或造成嚴重影響的扣5分。
保安隊長、主持工作副隊長月考核標準
保安班長、主持工作副班長月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作按輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2安全防范1、月當班發生治安案件情況
2、月當班發生刑事案件情況
3、當月當班及時發現安全隱患和整改及時率、完好率
1、每發生一起治安案件扣5分
2、每發生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發現重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關人員進行整改扣10分。
3班組隊伍管理1、做好本班組的日常工作安排(包括訓練、學習)。
2、做好班組管理工作,隊伍凝聚力較強,有團隊精神
3、負責本班組的內務管理和考勤工作,認真監督、檢查各保安的工作。
1、工作安排不當造成工作銜接出現問題的每次扣5分
2、隊伍當中出現矛盾影響工作的扣3分。
3、監督檢查力度不夠,造成一般過失的扣3分,造成重大問題的扣10分。
4月工作計劃完成情況1、制定工作計劃完成情況
2、領導臨時布置工作完成情況
3、帶領班組制止、糾正各類違章行為,和其他班組做好協調
4、做好公共物品的管理及管轄區內的公共設施、設備檢查,
5、處置各類矛盾糾紛。1、當月工作未完成的每項扣5分,重復加倍扣分。
2、布置工作未按規定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣4分。
3、班組之間配合
不力、不及時扣2分,處置問題沒有妥善解決扣5分。
4、發現問題不及時、損壞責任不清(次)扣2分。
5、對出現的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當或造成嚴重影響的扣10分。
消、監控崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。
2、在指定位置交接,不得擅離工作崗位。
3、設施設備運轉正常。1、凡是在交接班過程中出現責任不
清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處
理。
3、設施設備出現故障沒有及時報告
扣4分,因操作失誤造成損失的按《獎懲條例》處理。
3門禁系統控制1、對每個進行單元門的人員進行詢問、查驗,并做好記錄。
2、對可疑人員及時通知相關人員進行詢問、確認。
3、做好相關記錄。1、凡是不經過詢問、確認就開門的扣6分。
2、凡是不通知相關人員進行處置的扣6分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣3分。
4報警處置1、對小區內安防設施熟悉能,夠清楚小區內安防設施的具體位置和周圍情況。
2、對于各報警情況及時通知相關人員進行處置。
3、做好記錄工作1、了解每個監控畫面內的安防設施設備的位置、數量等情況,不熟悉一處扣3分。
2、不通知一起扣10分,造成后果按《獎懲條例》處理。
3、凡漏記一條扣3分。
5設備維護1、不亂調設施設備的功能,保證正常運行。
2、發現設施設備故障及時通知相關人員。1、凡是亂調的扣10分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、當班不及時通知的扣3分。
6崗位衛生1、保持室內清潔,地面無污漬,無衛生死角。
2、設備頂部及滅火器等物品無積塵。
3、物品擺放有序1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內設施設備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
對講機、電板、手電使用1、物品領用手續齊全,交接清楚。
2、物品檢查仔細,責任清楚。
3、充電時間符合規定。1、交接不清扣2分。
2、責任不清扣3分。
3、充電時間不夠或過長扣5分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
門崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等
交接清楚。
2、交接班在指定位置進行,不
得擅離工作崗位,換崗必須嚴格按照軍事化標準進行,不得出現嬉笑打鬧等情況出現。1、凡是在交接班過程中出現責任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處理,出現違規情況予以扣2分。
3門崗工作1、對每個小區的外來人員進行詢問、查驗、確認,并做好記錄。
2、做好移動通報工作,對進入小區的車輛及人員及時通知相關人員進行跟蹤管理。
3、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現。
4、進出小區的物品按照規定予以查驗、放行。1、凡是不經過詢問、查驗、確認就進入小區的扣3分。
2、是不及時通知相關人員進行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經過檢查確認放行的,輕微者扣2分,情節嚴重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛生1、保持室內清潔,地面無污漬,無衛生死角,衛生間內無明顯異味。
2、室內各類物品頂部及整體無積塵。
3、 物品擺放有序1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內設施設備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
5物品管理1、業主、住戶信件等物品管理有序,有交接記錄。
2、值勤用具使用符合規定。1、不進行登記的扣2分
2、物品使用違反規定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
6、服務工作能夠主動幫助業主做好服務工作,并做好宣傳工作。違者按《獎懲條例》處理。
巡邏崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、當班工作、物品、器械等交接清楚。
2、指定位置交接班,不得擅離工作崗位,換崗必須嚴格按照軍事化標準進行,不得出現嬉笑打鬧等情況出現。1、凡是在交接班過程中出現責任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開工作崗位交接的,按
脫崗處理,出現違規情況予以扣2分。
3巡邏崗工作1、對進入小區的外來人員進行跟蹤確認,發現情況要及時處置。
2、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現。
3、對進出小區的物品按照規定予以查驗、放行。
4、根據制定的巡邏路線進行巡邏,發現問題及時處置。1、工作不利和工作不及時的扣3分。
2、不及時通知相關人員進行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經過檢查確認放行的,輕微者扣2分,情節嚴重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛生1、保持崗位內部及周圍清潔,地面無污漬,無衛生死角,衛生間內無明顯異味。
2、物品擺放有序,值勤用具使用符合規定,
3、室內各類物品頂部及整體無積塵。1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、物品使用違反規定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
3、室內設施設備有積塵的扣2分。
5報警處置1、報警處置及時。
2、處置方法得當,對現場情況檢查確認有無異常。1、輕微違規者扣2分,嚴重者按《獎懲條例》處理
6、服務工作能夠主動幫助業主做好服務工作,并做好宣傳工作。1、違者按《獎懲條例》處理。
7、車輛管理1、停車有序,無亂停亂放現象
2、車輛進出通行順暢,
3、發現異常情況及時通知、處理1、出現亂停亂放情況,每次扣2分。
第2篇 全國物業管理示范住宅小區大廈工業區標準評分細則
建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自1995年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制,提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行。現將考評驗收工作的有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1.參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2.取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3.物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4.物業管理企業無重大責任事故。
5.未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出來的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房〔1995〕120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執行。
附:1.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
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|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基礎管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業 | | |
| |簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合 |
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |規定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等 | | |
| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |作標準,并制訂具體的落實措
施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0,未公|
| |管理服務費用收支情況 | 2 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、 |
| | | |種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊, | | |
| |查閱方便 | 2 |每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主| | |
| |和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電|
| |質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回|
| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見 | | |
| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |
| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |
| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理與維修養護 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |
| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.無違反規劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現 | |符合2.0,每發現一處私搭亂建或擅自改變房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污 |
| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整 | |符合2.0,未按規定設置0;按規定設置,但不整 |
| |潔統一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面; | | |
| |除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |
| |網、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空調安裝位置統一,冷疑水集中收集,支架無 | | |
| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構 | | |
| |安全及拆改管線和損害他人利益的現象 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用設施設備管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套設施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有 | |設施設備運行按規定記錄0.5,無事故隱患0.5; |
| |記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴 | |遵守操作規程0.6,每發現一處不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作規程與保養規范 | 2 |守保養規范0.4,每發現一處不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空 | | |
| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象 | | |
| | | 1 |符合1.0,發現一處堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發現一處不通暢、不平整、積 |
| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發現井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|
| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污 | |設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染0.6,|
| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質符合 | |發現一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|
| |衛生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質符合衛生標準0.5,不符|
| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整; | | |
| |供電設備運行正常,配電室管理符合規定,路燈、 | | |
| |樓道燈等公共照明設備完好 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,無 | | |
| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |
| |照明良好;制定出現故障后的應急處理方案 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地區,冬季供暖室內溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、車輛管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |
| |保安人員熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,其它每發現|
| |語規范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |
| |暢通;制訂消防應急方案 |2 |符合2.0,每發現一處不符合規定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |
| |輛進出有登記 | |諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣 |
| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|
| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|環境衛生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |
| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每發現一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產日清 |
| |3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |
| |占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |
| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、| | |
| |廣告牌和亂貼、亂畫現象 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|綠化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |
| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2|
| |折損現象,無斑禿 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建設 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.開展有意義、健康向上的社區文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物業管理服務費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有償服務,開展多種經營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小區物業管理經營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基礎管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建設單位在租售廠房前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業 | | |
| |管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利 | | |
| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,|
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用 | | |
| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5,未公 |
| |管理服務費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資 |
| | | 1 |料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬 | | |
&
第3篇 某小區物業管理員工作細則
小區物業管理員工作細則
(1)每日填寫《日志》,一周上報一次;
①清潔情況滿意;
②保安系統運作正常;
③排水系統正常;
④空調供應正常;
⑤園藝擺設滿意;
⑥消防通道無障礙阻塞;
⑦后備系統正常。
(2)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。
(3)隨時保持最佳工作狀態,處理意外時必須保持鎮定。
(4)絕對服從合理的工作指示。
(5)駐守崗位、巡視或監視指定的物業范圍,如發現任何可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤保安。
(6)盡量避免使用武力,有需要時應召喚其他值勤人員支援。
(7)下班時如接班同事因任何理由未能準時到達,不可離開崗位,應通知保安員代為安排接班。
(8)指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。
第4篇 全國物業管理優秀大廈標準評分細則
序號標準內容規定分值評分細則
一基礎管理22
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已辦理接管驗收手續1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在租售大廈前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發建設單位或開發建設單位委托的物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程和有關規定履行職責1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂有符合實際的創優規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物業管理各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5,未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1
包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,受理業主和使用人報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2
符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不
及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實維修服務承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2
建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0
二房屋管理及維修養護9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象1
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損1
符合1.0,未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1
符合2.0,發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、大廈裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三共用設備管理35
(一)綜合要求5
1、制訂崗位責任制、設備安全運行、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行2
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求1
符合1.0,發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶1
符合1.0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3、備用應急發電機,可隨時起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄,并按規定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系統5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題1
每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人1
符合1.0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔1
轎廂應干凈,井道應清潔、無垃圾雜物,機房門道槽應無雜物,發現一起不合格扣0.2
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染2
符合2.0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象&nbs
p; 1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故應急處理方案1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用設施管理4
1、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五保安及車輛管理9
1、大廈基本實行封閉式管理1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六環境衛生
管理10
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺2
每發現一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準,外墻無污染1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七綠化管理4
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿1
長勢不好扣1.0,每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實1
無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5
八精神文明建設3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、設有學習宣傳園地、開展健康向上的活動1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供有償服務,開展多種經營1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況1
第5篇 物業管理辦法實施細則模板
我國對物業管理有明確的管理辦法,大家了解過相關的法律條文嗎如果還不清楚的朋友歡迎閱讀這篇:物業管理辦法實施細則!希望可以幫助大家!
物業管理辦法實施細則
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第6篇 物業管理細則
物業管理細則
為加強我局物業管理工作，規范物業管理的使用、維修，維護企業合法權益，現將物業管理細則明確如下：
一、物業管理主管部門：市局辦公室及各縣（市、區）局辦公室、
二、物業管理范圍
1、出租房屋的管理2、公共設施的管理3、公共場所的管理
4、園林綠地管理
5、中央空調管理
6、電梯（人坐電梯）管理
7、其它管理
三、物業管理流程
1、各局根據單位物業情況，明確物業管理的內容，擬出物業管理計劃，并報局長辦公會議通過。
2、根據物業管理的內容，尋找合作客戶，初步達到合作意向后，填報物業管理合作意向書。
3、各局根據合作意向書和物業管理情況擬定合作協議（或合同），明確職責和權利。
4、各局根據合作協議（或合同的內容）征求相關部門意見，并進行修改。
5、各局根據修改后的合同（協議），提交局長辦公會議討論通過后，與合作客戶簽訂。
四、注意事項
1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必須報市局審批，待市局審批結果再繼續相關工作。
2、出租房屋時須收取一定額度的風險金。
3、各局出租房屋須建立臺帳，將合同期限、金額等內容填寫清楚。
4、房屋租金按月收取繳各局計財部。
5、各局物業管理專項費用由計財部專項管理。
五、其它
1、本細則由市局辦公室負責解釋。
2、本細則自發文起實施。
第7篇 某小區物業管理細則
區住宅小區物業管理辦法【1】
為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動,保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益,創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境,特制定本辦法。
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理,是指物業管理企業受業主、使用人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格,從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同,其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等,并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費,并由物價部門統一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。
(1)物業管理企業應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修,確保設備運行正常,居住安全。
(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理,確保業主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質安全使用。
7、小區綠化。
小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。
物業管理企業要采取多種形式,向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。
清潔衛生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。
每天清掃一遍,全日保潔,質量應達到“六不”、“六凈”。
既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。
路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。
物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系,接受指導,爭取配合,做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。
要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。
小區內的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。
與物業管理企業簽訂服務合同,并監督物業管理活動。
有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門,按規定主動交納各種費用。
3、業主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定,任何一方當事人有權解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的,可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業,保證社會的穩定。
為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
**年四月十日
物業管理條例實施細則【2】
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
1、 業主:已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,應當具有業主的權利;業主分為自然人業主與非自然人業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
2、 業主權利:在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時,有權拒絕支付物業管理費用,并有權提出賠償請求;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
3、 大會召開:30名業主聯名,即有權召開業主大會;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
4、 物業管理區域:物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業主對物業管理區域有不同意見的,可以要求法院進行確認。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。
但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
5、 投票權:每套房屋有一個投票權,但是無論如何,一名業主的投票權不得超過10%;對于業主是公司或者其他法人的,如果法人之間存有關聯關系,則全部具有關聯關系的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。
6、 發起:30名業主聯名可以發起召開業主大會并成立業主委員會,發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案,如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議,發起人應當根據修改建議進行補充更正,但此等修改建議僅限一次。
7、 業主委員會:業主委員會成員只能是業主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。
物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會,但不得成為業主委員會主任。
8、 銀行開戶:發起人在辦理完畢備案手續后,應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。
主體地位:業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁,業主委員會所有的財產應當進行登記備案,并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任。
第8篇 物業保安管理細則模板
物業保安管理細則【1】
第一條 責任范圍:適用于本公司全部所轄區域。
第二條 主要職責:
1. 貫徹執行公司關于內部安全保衛工作的方針,政策和有關規定,建立健全各項保安工作制度,對職責范圍內的保安工作全面負責。
2. 依據制度實施本園區人員、財產、治安、消防安全管理工作。
第三條 崗位職責
(一)保安隊長的工作職責:
負責保安隊伍的建設、園區安全消防工作,負責監督執行園區得紀律和規定及保安隊內部各項規定,及時把每天所發生異常事件呈報給上級主管,及時傳達、落實上級命令。 具體如下:
1. 負責維護管轄區域內治安秩序,預防和查處安全事故,做好與相關單位的聯系聯防工作。履行保安人員工作職責。
2. 制定各類突發事件的處理程序,建立和健全各項安全保衛制度。處理當班突發事件,如火災、偷盜等立即報警,并迅速與消防隊、治安辦部門聯系。
3. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛目標,做到點、面結合。
4. 根據所管轄區域的大小和周邊社會治安情況,配備相應的保安人員,并對保安人員落實24小時值班制度的情況進行監督和檢查。
5. 密切保持與保安人員的通訊聯絡,每天不定時巡視管轄區域的安全工作,檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時進行指導。保安隊長對保安崗哨堅持不定時的查崗及查夜,及時指出保安人員的工作失誤及不規范的行為。
每日查勤主要有以下內容:
5. 1 保安儀容儀表;
5..2 當班保安值班日志及巡邏記錄; 5. 3 物件簽收事宜;
5..4 人員、車輛、物品出入記錄;
6. 完善管轄區域內安全防范措施,檢查安全設施、設備、器材的使用情況,保證其能在工作中達到預定的使用效果。
7. 檢查管轄區域內有無妨害公共安全和社會治安秩序的行為,有無違反規章制度的行為,并及時進行糾正,提出處理意見,跟進處理結果。
8. 協調本部門和其他部門的工作,提高工作效率。 9. 接待投訴,協調處理各種糾紛和治安違紀行為。
10. 負責對保安人員的管理、督導訓練與考核。做好保安人員的出勤統計,業績考核等管理工作。
11. 掌握保安人員的思想動態,定期召開隊務會議,做好思想溝通工作。定期對保安人員進行職業安全,思想道德和各類業務技能培訓。
12. 做好保安隊各種內外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類案例處理的書面報告。
13. 以身作則,親力親為,全面提高安全管理工作的質量。完成上級臨時交辦的事項。
(二)保安人員工作職責及注意事項
保安人員的工作職責:執行公司的安全、門禁的相關制度并填寫相關報表、異常事件的匯報。
1. 保安人員必須為人正直,作風正派,以身作則,處事公正,對工作有高度的責任感,不玩忽職守。
2. 維持園區正常工作秩序、治安秩序,消除隱患于萌芽狀態,防患于未然。必須嚴格遵守公司的各項規章制度,如有違反,則按《保安違章處罰管理條例》進行處罰。
3. 認真履行值班登記制度,值班中發生和處理的各種情況在登記薄上進行詳細登記,交接班時移交清楚,責任明確。
4. 對來訪客人熱情、有禮、耐心文明問詢和主動引導,維護公司良好形象。對夜間送貨到園區的客戶或司機要熱情問候,以禮相待并負責通知相關企業人員驗收貨物。
5. 在規定的站崗時間段內,必須服從保安隊長安排按要求站崗。
5.1 站崗時間為上午 7
第9篇 項目物業管理實施細則品質保障措施
**物業管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業工作人員,全面負責完成****的前期物業管理工作,打造一個具有****自身特點的物業管理模式:
1、保安管理
在南都物業日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。根據開發商提供的資料顯示,****具備一定的技防設備設施,這為今后確保小區安全提供了技術保險。但物業管理商仍需建立更為嚴格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發事件的應急措施,包括對小區的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發事件的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員,確保治安事件發生率為零。
根據****分期建設、分批交付的特點,a、b、c三區同時有入庫群體、裝修群體與工程建設群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。**物業管理公司考慮采取內緊外松的安全管理模式,警衛門崗做好小區外圍安保工作的同時,內部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。
2、裝修管理
****簡約通透的空間造型充分體現了設計者所追求的建筑風格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為****前期物業管理中的難點。對此,我們將根據以往的裝修管理經驗:
(1)在介入前期物業管理之時,根據樓盤的特點和開發商的要求,制訂相應的可操作性的裝修管理文本,在與業主、裝飾公司三方進行交流和溝通的基礎上,最大限度地保持小區整體環境的美觀,保證房屋的結構不受破壞。
(2)與市、區房管局房屋裝修監察部門建立經常性聯系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區物業管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規范業主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。
(3)在業主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協議,使其明確裝修范圍和裝修責任。
(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,及時了解裝修進度,發現聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。
**物業管理公司將嚴格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業主講情、講理、講法,做耐心細致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設計要求。
3、智能化設施管理
****是智能化程度相對比較高的小區,涉及監(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統。這些設施一方面提高了業主的生活質量,另一方面也要求物業管理商不斷提高物業管理的技術水準。南都物業對各類物業的機電設備設施和智能化系統維護,如:電梯、空調、高層樓宇消防系統、大型物業安保系統、停車場(庫)管理系統積累了豐富的專業知識和管理經驗。針對****智能化設施的功能,**物業管理公司將制定出科學規范的運行計劃、養護和維修計劃以及功能開發計劃。
4、開展****物業管理的六項品質保證措施
(1)運用現代化科學手段,'三防'結合,確保小區安全。
雖然****智能化程度比較高,安保設施設備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結合仍然是我們治安管理的基礎。'人防'由**物業管理公司保安部統一指揮調度,強調多種結合,即流動崗與固定崗結合、全面防范與重點防范相結合、工裝與便裝相結合,在小區周邊圍墻上,設置紅外對射裝置以提高預警防范能力;充分利用技防的優勢,運用****已有的智能化保安設施,如緊急呼叫系統、監(消)控系統、警衛和游動哨等,結合管理處的統一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。
(2)裝修管理上經濟、行政、法律、情理四法并用。
為了確保****無違章裝修,**物業管理公司將針對房屋墻體內綜合布線多和戶型多的特點,以預防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系,加強追蹤監管,將違章裝修消滅在萌芽狀態。一旦發生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關系手段解決。解決不了的,通過行政執法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。
(3)加強園區環境保潔工作和環保文化建設。
針對****的綠化布局和環保要求,**物業管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環保、清潔、園林養護等工作細則,并對小區噪音、水質、空氣等要素進行監測,全面加強小區環境文化和環保建設。還將在此基礎上做好以下各項工作。
①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強對小區環保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區環保工作的模范執行者和宣傳者;
②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統,保護生態環境,實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質;
③注重小區環境形象(ei),開展小區環境文化建設,統一規劃小區的各種自然景觀和人文景觀。**物業管理公司將制定vi識別手冊,環境手冊,制定全面的環境管理方案。
④成立智能化設施管理小組:**物業管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調、強電、弱電等方面的專業技術人員,公司擬抽調部門人員組成智能化設備管理小組,在充分掌握****智能化系統運用基礎上,制定出詳細的智能化詳細運行、維護方案。公司強調'三個到位',既專業技術人員操作到位,管理人員培訓到位,住戶設備使用到位(住戶能否使用智能化設備是降低小區管理難度、提高管理效率的關鍵)。**物業管理公司將根據****的智能化設施,編制《****智能化使用手冊》,讓業主感受到智能化設施給生活帶來的方便、安全和快捷。
針對不同居住類型住戶的特點,**物業管理公司將制定發展****智能化系統的3年規劃,提倡網上遠程服務,在條件成熟時建立小區局域網,讓小區的業主在網上交流溝通,享受服務,享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。
(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創造良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業管理公司注重物業管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內容列入每年各小區的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區報刊、社區網站,舉辦一系列豐富多彩的社區文藝、體育活動,在業主與業主、業主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業主門的居住樂趣;**物業管理公司將適時地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節假日的業主聯歡、暑期的兒童游泳、書法培訓、社會實踐等活動以及老年人的休身養心、醫療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節日的特殊活動,建立一種健康向上的環境文化、網絡文化和精神文化。
(5)實現人力、制度、技術的全面保證
各項制度的充分保證,是確保****物業管理工作正常運行的基礎。**物業管理公司在長期的管理工作中,培養和引進了一大批知識結構全面、業務技能精湛、具有奉獻精神的各類專業管理技術人才,積累了豐富的物業管理經驗,建立了一套科學、規范的管理制度、各工種的培訓制度、品質管理制度和各專業的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質量管理體系的第三方認證,使物業管理工作在人力、制度、技術以及日常管理服務等各方面,得到了科學有效的全方位品質保證。
(6)增強成本意識,做好開源節流、增收節支工作。
①對員工進行勵行節約,勤儉辦企業的教育,增強成本意識。在日常管理服務中,自覺地從節約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。
②隨著****開發建設交付使用的進展和業主入庫率的提高,從小區客觀條件和有利于提高居民生活質量出發,大力開展多種經營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務等),以增加收入,彌補管理經理的不足;
③加強管理成本控制,在確保服務質量的前提下,引進現代化的管理設備和手段,減少人力投入,減少人工開支;
④加強各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領用,杜絕積壓、流失和浪費;
⑤嚴格控制費用支取出,****的每一項費用支出實行一支筆審批制;
第10篇 某小區物業部回訪管理細則
小區物業部回訪管理細則
為了提高物業公司服務質量、管理水平,物業部結合公事回訪制度,特制定此管理細則:
1.物業部根據公司總原則及服務要求,不定期對住戶進行回訪,貼近公司與住戶間的關系。
2.物業部回訪的內容分為:投訴、報修、收費及住戶對物業公司服務提出的合理化建議。
3.如物業部接到電話或上門投訴,接待員要認真做好記錄,問清住戶所住的樓號、層號及投訴內容后,認真分析是哪個部門的問題,分部門進行派發,限定整改日期,進行回訪。
4.報修如果沒按照物業公司要求及時給住戶維修的,物業部要求工程部及時維修后,物業部進行回訪。
5.收費問題是物業部根據收費情況,對住戶進行回訪,已證明收費是否合理,服務是否到位。
6.合理化建議回訪是物業部為了推進物業公司服務質量,對住戶回訪,已達到全體住戶攜手共建,強調住戶的主人翁意識。
7.對投訴管理人員或員工,進行回訪工作,如住戶投訴員工要以書面形式報告部門經理,如投訴部門經理要以書面形勢報告總經理,物業部按照總經理的批示進行回訪。
8.物業部回訪結果每月進行統計匯總,分析后報總經理。
第11篇 x商業城物業管理科工作細則
商業城物業管理科工作細則
一、每天早上,檢查上一天工作,安排當天工作。
二、每天上、下午,巡視分管轄區各一遍,巡視內容細則如下:
設備保障組
1、檢查轄區是否有違章現象,主要包括:
① 有無亂搭建,包括與申報裝修圖紙不一致、超越圖紙范圍等;
② 有無違規裝修,包括未辦理裝修申報手續、裝修垃圾亂堆放和不及時清運、損壞公共設施及綠化、影響基礎與結構承重的建筑等;
2、公共設施、設備是否完好,主要包括:
① 道路有無損壞,有無下沉、損壞及其他影響安全現象;
② 上下水管道是否滲漏;
③ 公共地方是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;
④ 商戶室內有無堆放危險品、有毒物品;
⑤ 監控設施有無損壞,分包養護是否正常進行;
⑥ 電梯運行是否正常,合格證是否到期,分包養護是否正常進行,電梯機房清潔狀況及檢查記錄狀況;
⑦ 輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養護是否正常進行;
⑧ 消防報警設備、安全門、消防箱、滅火器是否完好、配置是否齊全、有否過期等;
⑨ 水電表設備是否完好;
⑩ 井蓋有無損壞,化糞池、下水道有無淤塞等。
保安組
1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:
① 保安值勤的到崗情況;
② 崗位儀容儀表情況;
③ 對安全事件的處理狀況等。
2、轄區是否有不安全隱患,主要包括:
① 房屋是否出現破損、漏水;
② 消防通道是否亂堆放、被堵;
③ 輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭;
④ 有無可疑人員活動;
⑤ 裝修有無安全防護,木工及電焊等動火作業是否配置滅火桶、有否安全監護人員,裝修范圍內有否亂拉亂接電線、有無線頭裸露,空中作業有否安全監護措施,容易發生人身跌倒、掉落的地方有無防護等;
⑥ 監控設備、消防報警裝置有無損壞。
pa清潔班
1、轄區環境與衛生是否符合標準,主要包括:
① 樹木花草有無損壞;
② 公共場所有無亂倒生活垃圾和裝修垃圾,垃圾桶是否倒清;
③ 有無亂停放車輛;
④ 有無亂晾曬衣物;
⑤ 有無不正常的噪聲源、有無不正常氣味。
⑦墻壁有無亂涂、亂畫,張貼廣告;
⑧有無在場內亂派發廣告;
⑨有無亂占公共地方。
部門文員對以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發現問題,能處理的應立即處理,重要、重大問題和不能處理的問題應及時向物管部經理匯報。
經理對各分管區域人員巡查結果進行抽查,如果發現對以上六大類別中的問題漏檢、檢查后沒有有效跟進落實的,每漏檢或無落實一項次,對責任處以10元罰款,情節嚴重雙倍罰款;
三、催收繳水、電費、管理費、租金和各項規定費用,繳納給公司財務。
四、受理客戶維修修申請,及時解決問題。
五、接待客戶來信、來訪,處理客戶投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的業務咨詢。
七、安排房屋保養、維修任務,驗收修繕質量。
八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內容為:記錄每天完成的工作、發現和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,突發事件,客戶投訴等)。
九、整理內務(包括整理文件與資料檔案、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
十、處理轄區突發事件。
十一、部門文員協助經理工作,經理外出時,文員代行經理日常工作職權。
●每周工作:
一、物管部每周一早上召開周會,跟進上周事務,安排當周工作。
二、每周至少走訪一次分管轄區客戶,與客戶交換管理意見,征詢客戶服務需求。
三、對投訴進行一次回訪。
四、每周五物管部組織一次對山莊集體巡查。
●每月工作:
一、管理組總結月度工作,寫出書面報告。編制下月工作計劃。
二、統計租金、管理費、水電費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠租金、管理費、水電費和物業管理相關款費的客戶進行追收。
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、管理組會同清潔組、保安組,對轄區的環境、綠化、保安、消防、公共設施設備進行一次全面檢查,匯總問題、組織解決。
五、整理資料、檔案,對發生變動的(包括:承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
六、與有關單位聯系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報告公司領導。
七、向內部宣傳欄投稿,宣傳表揚轄區內的好人好事和新風尚及物業管理心得,增強員工管理服務意識。
八、物管部經理每月走訪或電話訪問一次轄區客戶。
九、公司全體人員考勤匯總
●季度工作:
一、物管部進行季度總結,細化下季度工作計劃。
二、組織全面檢查轄區的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報警設備、安全門等)是否完好無缺,能否正常使用,發現問題及時報告有關部門處理。
三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發現問題及時組織有關人員處理。
●半年、一年工作:
一、半年組織一次客戶意見書面征詢,進行統計分析,提出改善措施。
二、一年組織清理一次化糞池。
三、一年組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
四、總結年度工作,寫出書面報告,制定下年度工作計劃。
第12篇 物業公司項目食堂管理細則格式怎樣的
物業公司項目食堂管理細則
一、食堂進貨管理1.食堂采購人員要嚴把質量關,采購的物品應保證新鮮,嚴禁購買病死豬肉和過期、變質的蔬菜、調味品及肉制品。
2. 采購貨物應努力做到價格低、質量好、足斤足兩。
3. 每天采購的菜品必須由食堂管理員及炊事員共同進行驗收核實,以保證帳物相符。
4. 食堂貨物入庫必須按品種、生熟分類放置,不得隨意擺放,確保物品在保質期內加工。
二、食堂炊事器具安全操作管理1.廚師必須了解各種炊事器具和設備、設施的性能和使用方法,否則不得使用。
2. 所有電源開關不準用濕手開啟,以防觸電事故發生。
3. 電動炊事器具、設備要經常檢查,在通風、干燥處放置。
4. 食堂操作間嚴禁閑人進入,以確保安全。
5.每日下班時必須保證人走火滅,以防火災發生。
6. 每日下班時必須檢查餐廳所有門窗,所有電源是否 ,以確保項目財物安全。
(補充):
1、食堂購置的各種炊事器具和相關配套的設施設備必須有選擇性地購買有牌號、有廠家、有說明書的、質量合格的產品。
嚴禁購買使用假貨、冒牌貨等不合格產品。
2、食堂使用的壓力容器類廚房炊事器具(如高壓鍋,液化氣瓶等),必須是經過檢驗合格的產品。
并定期進行安全檢查或國家相關部門年檢合格后才能繼續使用。
3、易燃、易爆物品要嚴格按規定放置,杜絕意外事故發生
三、食堂衛生管理1.食堂工作人員必須于開餐前完成就餐區及廚房的清潔工作:2.將餐桌上的剩余物倒入垃圾桶內。
3. 用潔凈的抹布擦兩次以上桌面,保證桌面無水跡、油污。
4. 保證廚房、就餐區地面無垃圾、無油跡、防滑。
5.食堂人員將餐桌、椅凳擺放整齊。
6. 食堂的墻、天花板應每周清潔,以保證墻面、天花板上無蜘蛛網。
7. 食堂的燈具、消毒柜、排風扇、灶臺等每天清潔一次,以保證清潔。
8. 食堂人員每日在開飯后完成就餐區、餐具、廚具的清潔工作。
9.將需要清潔的餐具、廚具分別放置。
10.用潔凈的抹布將使用過的佐、配料等物品清潔后,整齊放置在指定地點。
11.用潔凈的布清洗廚具、餐具、灶臺兩次以上,直至干凈,保證無油污、污漬。
12.將清潔干凈的餐具抹干、放入消毒柜內消毒。
13.用清潔干凈的拖布清潔工作間地面,直至干凈、無水跡。
14.食堂人員必須持衛生防疫部門的'健康證'上崗。
定期進行健康檢查,嚴格把好衛生關,防止'病從口入'(補充):
1、患有痢疾、傷寒、傳染性皮膚病食堂人員不得上班2、不得穿拖鞋或無跟、露腳趾的涼鞋上班3、平時要養成勤洗澡、勤理發、勤洗手、勤剪指甲、勤換衣服的良好習慣,工作時要穿戴潔凈的工作衣帽
四、食堂人員管理規定1.食堂人員嚴禁挪用采購款,嚴禁以少報多。
2. 食堂人員應禮貌待人,熱情服務,不得刁難就餐人員。
3. 食堂工作人員應提前將當天的菜譜公布于白板上,并按時、保質、保量提供品。
(補充):
1、安排好員工就餐排隊問題,縮短排隊時間,按時開膳。
2、提高烹調技術,改善員工伙食3、加強管理,團結協作,嚴格執行規章制度,圓滿完成各種工作任務。
五、員工用餐管理規定1.員工用餐時須保持良好的用餐秩序及餐廳衛生。
2. 公司所有員工用餐必須按序排隊。
3. 員工用餐時必須保持安靜,不得大聲喧嘩影響他人用餐。
4. 員工用餐以吃飽為原則,不允許多次索要飯菜、不允許剩飯、剩菜,避免浪費。
5.員工用餐后須將殘物倒入垃圾桶內,并把餐具按指定位置分類累放整齊。
6. 講究環境衛生,殘食不得亂丟亂倒,應在指定地點倒放,并將餐具統一放置在指定位置。
(補充):
1、員工就餐期間嚴禁進入食堂操作間。
禁止酗酒、斗毆、大聲喧嘩、損壞公物(損壞公物者照價賠償)。
2、對因工作需要不能按時就餐和臨時客餐,可事先預約或通知。
六、監督檢查行政人事部進行不定期檢查,具體檢查內容見附表六《員工食堂衛生質量監督檢查記錄表》
