物業(yè)公司物業(yè)維修基金使用及管理辦法
一、維修基金的使用范圍
1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內(nèi)的道路;
②小區(qū)內(nèi)的路燈;
③小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
④小區(qū)內(nèi)的地下排水管;
⑤小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所;
⑥小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng);
⑦其他公用設(shè)施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
②抗震結(jié)構(gòu)部位;
③多墻面;
④樓梯間;
⑤公共通道;
⑥門(mén)廳;
⑦公共屋面;
⑧電梯;
⑨機(jī)電設(shè)備;
⑩本體消防設(shè)施;
⑾公共天線(xiàn);
⑿本體上下水共用管道;
⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施;
⒁其他房屋本體共用部分。
二、物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)
1.發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。
2.房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)(請(qǐng)參照《附錄》,僅供參考):
①多層房屋(不帶電梯)
--外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;
--外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米.月;
②高層房屋(含多層帶電梯):
--使用國(guó)產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米.月
--使用進(jìn)口電梯:0.35元/平方米.月
三、維修基金的收取程序
1.公用設(shè)施維修基金的收取程序:
①發(fā)展商在工程竣工驗(yàn)收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計(jì)算公用設(shè)施維修基金;
②發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門(mén)的專(zhuān)用賬戶(hù)上。
2.房屋本體維修基金的收取程序:
①公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿(mǎn)以后開(kāi)始計(jì)收房屋本體維修基金;
②財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月的20日編制住戶(hù)下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》;
③明細(xì)表交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核:
--經(jīng)審核存有疑問(wèn),應(yīng)及時(shí)查明并予以更正;
--經(jīng)審核無(wú)誤財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。
④財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)審核無(wú)誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》,按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫(xiě)費(fèi)用收取單;
⑤收費(fèi)單經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā);
⑥公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行派發(fā);
⑦已辦理銀行托收的住戶(hù),由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)上;
⑧出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時(shí)將托收結(jié)果制表交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;
⑨住戶(hù)用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取;
⑩出納員應(yīng)在每日下班前,將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)內(nèi);
⑾出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書(shū)及時(shí)交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核對(duì);
⑿財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)對(duì)沒(méi)有按時(shí)交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收賬款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行催繳;
⒀對(duì)尚未售出的空置房屋,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納;
⒁對(duì)催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的摧繳措施;
⒂對(duì)逾期未繳的房屋本體維修基金,財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計(jì)收滯納金。
四、物業(yè)維修基金的使用程序
1.公用設(shè)施維修基金的使用程序:
①管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時(shí),應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料:
--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請(qǐng);
--相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;
--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
②小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議:
--同意使用的,向區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設(shè)施專(zhuān)用基金使用申請(qǐng)表》;區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項(xiàng)劃撥到公司賬戶(hù);
--不同意使用的,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)面通知管理公司。
③業(yè)主大會(huì)不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng)的,業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行;
④業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控,并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收;
⑤公用設(shè)施維修基金賬目,應(yīng)由下列單位每3個(gè)月張榜公布一次;
--業(yè)主管理委員會(huì);
--管理公司或管理處。
2.房屋本體維修基金的使用程序:
①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理;
②管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時(shí),應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料:
--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請(qǐng)計(jì)劃;
--該項(xiàng)目的預(yù)算資料;
--其他相關(guān)資料。
③申請(qǐng)計(jì)劃經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟業(yè)主審議:
--如經(jīng)審議,業(yè)主
管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門(mén)申請(qǐng),經(jīng)管理部門(mén)核定后實(shí)施;
--如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%的業(yè)主書(shū)面同意后,管理公司或下屬管理處應(yīng)按計(jì)劃執(zhí)行該項(xiàng)工程;
④整個(gè)小區(qū)的本體基金不夠支付的,經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意,由全體業(yè)主分?jǐn)?
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時(shí),經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意,由該棟各業(yè)主分?jǐn)?
⑥公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會(huì)提交下年度房屋本體維修基金的使用計(jì)劃及預(yù)算:
--業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到公司計(jì)劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;
--業(yè)主委員會(huì)在收到公司提交的急修工程計(jì)劃及預(yù)算的7日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目后;
--日常維修和零星小修的費(fèi)用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證;
--中修以上的工程應(yīng)出具《施工項(xiàng)目清單》,由業(yè)主管理委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。
⑧財(cái)務(wù)部應(yīng)每3個(gè)月公布一次本體維修基金的收支賬目。
五、物業(yè)維修基金的管理程序
1.公用設(shè)施維修基金的管理程序:
①公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)管理,區(qū)管理部門(mén)不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出;
②公用設(shè)施專(zhuān)用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開(kāi)支;
③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄,按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)處理;
④小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對(duì)設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問(wèn),可向下列單位提出質(zhì)詢(xún):
--業(yè)主管理委員會(huì);
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢(xún)后:
--原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);
--特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修基金的管理程序:
①財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專(zhuān)賬管理,并設(shè)立專(zhuān)用賬號(hào)存儲(chǔ)各棟物業(yè)的本體維修基金;
②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費(fèi)用審核報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù);
③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將房屋本體維修基金的報(bào)銷(xiāo)單據(jù)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;
④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過(guò)了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):
--經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵;
--經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)彌補(bǔ)。
⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)房屋本體維修基金的收支存有疑問(wèn),可以:
--向業(yè)主管理委員會(huì)查詢(xún);
--向公司財(cái)務(wù)部查詢(xún)。
六、物業(yè)維修基金資料的保管
1.財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。
