物業設施設備交接驗收管理標準

物業設施設備交接驗收管理標準

物業項目設施設備交接驗收管理標準

一、公共設施設備交接驗收工作流程

項目應提供的移交資料

1、設施設備移交清單;2、設施設備圖紙及

設備資料;3、設施設備移交日程計劃表

物業對移交資料的核對檢查

1、物業核對設施設備資料移交清單;

2、凡缺必須提供的資料,物業發文協調。

驗收移交方式流程約定

1、項目提供系統資料、設備培訓安排

2、確定移交方/接管方人員及聯系方式

現場實物清點檢驗

1、設施設備現場實物檢查初驗

2、設施設備現場實物清點核驗

具備驗收條件有問題需時間改缺陷多需先代管不具驗收條件

項目督促限物業無責代管安全及功能性

期整改消項項目督促整改缺陷,不驗接

合格或基本合格復驗不合格

二、竣工驗收與物業交接驗收的區別

正確認識和區分竣工驗收和物業驗收的區別,有助于物業服務中心配合開發商做好物業驗收接管工作。

1.0驗收的目的不同

1.1竣工驗收是檢驗建設工程是否達到國家相關規范要求、是否符合國家有關建設工程法規標準與合同約定的設計標準要求。

1.2物業驗收是在政府有關職能部門和監理公司竣工驗收合格的基礎上,以物業設施安全運行和滿足使用功能為主要內容的接管再驗收。

2.0驗收的要求不同

2.1竣工驗收是以施工單位通過自檢、監理公司、開發商及其政府建設工程管理部門的技術規范性檢測驗收為主,含概建設工程各個階段、隱蔽工程、中間和最終的竣工驗收。

2.2物業驗收由于受技術手段、測試工具等多種原因所限,物業無法對工程內部結構、隱蔽工程定量技術參數等進行檢查和測試,是以使用功能性和外觀性的驗收為主。

3.0驗收交接的條件不同

3.1竣工驗收交接的首要條件是工程按設計和合同要求全部施工安裝完畢,經監理公司、政府相關職能管理部門的技術規范性檢測驗收,達到國家規定的工程質量標準。

3.2物業驗收交接的條件是在竣工驗收合格,試運行正常,所有供電、暖通及通排風、消防、給排水、等設施設備均能正常運作,房屋門牌編號等已經正式確定后的接管再驗收交接。

4.0驗收交接的對象不同

4.1竣工驗收交接是由施工單位向開發商移交完成竣工驗收的物業。

4.2物業驗收交接是由開發商向物業服務公司移交竣工驗收合格后的物業。

5.0驗收交接的意義不同

5.1竣工驗收的通過,標志著建設工程的施工安裝/調試/檢測/驗收全面合格完成。

5.2物業驗收的通過,標志著物業服務公司正式接管整個物業,進入物業管理實務

運作的開始。

三、工程竣工驗收國家相關標準規范

序號國家標準規范名稱國標代碼

1建筑工程施工質量驗收統一標準gb50300-2001

2屋面工程質量驗收規范gb50207-2002

3地下防水工程質量驗收規范gb50208-2002

4建筑地面工程施工質量驗收規范gb50209-2002

5建筑裝飾裝修工程施工及驗收規范gb50210-2001

6建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范gb50242-2002

7通風與空調工程施工質量驗收規范gb50243-2002

8建筑電氣安裝工程施工質量驗收規范gb50303-2002

9建筑電梯工程施工質量驗收規范gb50310-2002

10消防和火災自動報警系統施工及驗收規范gbj303/gb50166

11供配電系統設計規范gb50052-95

12電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規范gb50062-92

13建筑物防雷設計規范gb50057-94

【注】物業驗收交接時還應注意復核:項目的建設工程合同的交付約定條款

四、物業驗收接管應要求提供的資料

在物業驗收接管前,項目開發公司應提供物業的各種技術資料和竣工圖,合同與協議中的技術指標和維保條款等給物業服務公司。若驗收時尚未完成竣工圖,應提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內提供。

物業服務公司需依據所提供的技術資料,對物業的公共設施設備進行驗收接管和操作、維保管理,按常規工程項目情況,項目開發公司應提供以下技術資料,但不限于此:

1.0建筑、結構、裝修方面的資料

1.1總平面圖、建筑和結構圖。

1.2裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)

1.3質監、規劃、消防、環保及園林管理等政府職能部門的驗收報告。

1.4土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

1.5房屋面積測量報告

1.6房屋沉降測試報告

1.7防水工程的及盛水試驗報告

1.8隱蔽工程驗收鑒證單

1.9其他國家建設工程規定交接的資料。

2.0弱電系統方面的資料

2.1各弱電系統的操作和維護保養手冊(包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統、車庫管理系統等);

2.2各弱電系統圖、平面圖;

2.3弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證;

2.4消防局、技防辦、有線電視臺等政府職能部門的驗收合格證明;

2.5設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

3.0電氣系統方面的資料

3.1高低壓變配電設備操作和維護保養手冊

3.2電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3.3電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

3.4各種用電設備調試、測試驗收報告。

3.5避雷裝置系統圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

4.0給排水方面的資料

4.1噴淋、消火栓水系統設備操作和維護保養手冊。

4.2消防水、給水、排水系統圖

、平面圖及電氣控制圖。

4.3消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表。

4.4消防驗收批文,衛生防疫、排水檢測和質驗站等政府職能部門驗收報告。

4.5消防水系統試壓、調試及驗測報告,產品合格證及承包商資料。

4.6污水處理系統竣工圖紙,衛生防疫站驗收批文。

4.7蓄水池、水箱的水質檢測報告。

5.0空調系統方面的資料

5.1空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。

5.2空調及送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。

5.3空調設備系統的試壓、調試、試運行報告。

5.4空調機組、新風機組、風機盤管等設備明細表、產品合格證及承包商資料。

6.0動力設備方面的資料

6.1鍋爐、應急發電機等設備操作和維護保養手冊。

6.2鍋爐房、應急發電機房平面圖,煤氣調壓站、煤氣管道系統圖。

6.3鍋爐、應急發電機、電梯等設備的調試檢測報告、產品合格證書。

7.0工程合同/協議(物業服務公司需要明確掌握:合同/協議中的技術指標和維保范圍、維保期限、維保責任等條款)

8.0其他項目開發公司、工程承包商,物業服務公司認為需要提供的資料。

五、物業正式驗收交接程序

根據項目的施工進度和業主入住的情況不同,房產開發商一般要求物業公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管,但物業項目的最終移交應在通過政府有關職能部門和房產開發商的竣工驗收基礎上,以物業公司驗收通過為準。

1.0物業正式驗收交接的條件

1.1提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖,應提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明)。

1.2提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料。

1.3提供或出示政府有關職能部門驗收證明。

1.4提供必要的專業技術介紹和操作維護培訓;

1.5提供所有測試、檢驗和分析報告。

1.6提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術和維保條款。

1.7提供承包商、供應商的地址、聯系電話及聯系人資料。

2.0不具備物業驗收交接的情況

2.1嚴重違反國家有關法規。

2.2未能通過有關政府職能部門的合格驗收。

2.4設備機房不能完全獨立封閉。

2.5其他可能危及設備正常運行和人身安全的。

3.0缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷或由于成品未能有效保護導致的受損等情況,物業服務公司應做好詳細的缺陷記錄,供房產開發商督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題較嚴重的,則向開發商建議暫緩驗收交接,待整改完成后重新驗收。

4.0系統設備的試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收,但由于業主入住需要必須開啟運行某些系統設備,物業服務公司一般僅做實物驗收,并嚴格按房產開發商的書面要求進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)負責把關,若發生任何問題或意外,除物業服務公司的人為原因外,責任由房產開發商督促承包商負責,對于重要系統設備必要時可簽定臨時試運行代管協議,明確相關各方的責任界面。

5.0驗收通過

被驗收物業設施完好,系統設備運行情況正常,所有技術指標均達到國家相關規范標準或合同約定的要求,經有關各方書面確認驗收通過,由房產開發商督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具等,正式交由物業管理服務公司接收管理。

6.0保修期的確定

按正常情況,物業整體驗收結束,正式進入保修期。但物業的正式驗收交接往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期,故需要房產開發商與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期的起止日期,書面通知物業服務公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統,若需要簽續保合同,房產開發商應酌情予以補償。

六、物業交接驗收隱蔽工程的檢查要點

1.0建筑結構部分

1.1墻、柱、地坪各類建筑裂縫、空鼓。

1.7通氣管的堵塞、開裂、破損。

1.8空調用的平臺/支架、穿墻管、冷凝水管(外機位尺寸是否滿足空調功率需求)。

1.9門洞/窗洞的方正;陽角/陰角處的方正。

1.10預埋件的防腐,如:臺盒架、預埋鐵、接地樁等。

1.11地坪與地板擱柵的平整、松動。

2.0電氣部分

2.1各類預埋管、線、箱、盒的絕緣與接地。

2.2漏電開關安裝規范。

2.3穿線管口(入箱平齊、毛刺、亂絲脫扣、護圈、納子)。

2.4穿線管的容量、彎頭數量、壓扁、凹陷、開裂、彎曲半徑、金屬管焊接與防腐。

2.5穿線管內的積水、砂漿、雜物。

2.7電器箱/盒與配線管的位置(頂/側/底)。

2.8配電箱、開關/插座盒的安裝牢度、位置、銹蝕。

2.10電器安裝的牢度、整齊和維修方便度。

2.11吊頂內軟管長度、過路盒、吊/支架和檢修口(封吊頂前檢查)。

3.0管道部分

3.1管道的抗滲漏情況,有無裂紋、砂眼、接口不良(參見水壓試驗)。

3.2管道的堵塞(沖洗、通球試驗)。

3.3管道的保溫(防凍、防結露)。

3.4管道/支架的防腐,重點是煨彎處、電焊縫絞、絲口等處。

3.5下水管道的坡度。

3.6透氣管及配件。

3.7各類閥門、儀表。

3.8支墩/吊攀的位置、數量和間隔。

3.9地漏周邊的密封及內部的水封。

3.10檢修孔的位置、封堵、齊全。

七、物業接管時的設備操作培訓要求

物業系統設備在交由物業服務公司正式接管前,為使物業相關工作人員盡快了解已通過驗收的系統設備技術參數和設備特性,掌握系統設備的正確操作和維護方法,業服務公司可請開發公司督促承包單位提供系統設備相關的專業操作和基本維護培訓。

1.0物業服務公司應要求承包單位預先提供

培訓計劃,培訓項目的名稱內容、培訓具體的日程計劃安排。

2.0為使培訓工作有效進行,承包單位應提供正確的系統設備圖紙及設備操作和維護手冊等培訓資料,以及其它各種需要的培訓教材,所有培訓教材資料須以中文版本為準。

3.0培訓內容通常應包括:設備系統的設計說明,設備系統圖、設備技術參數和設備特性;設備操作程序、日常運作注意事項,例行維修保養;常見故障判別、故障應急處理、故障檢修要領和報修方式,以及承包單位需要說明和解釋的其它事項。

4.0為保證培訓效果,設備專業培訓課程應請承包單位委派資深技術人員講授。

5.0系統設備的專業性培訓方式,應由承包單位委派資深代表,結合現場實物進行演示指導培訓,填寫培訓記錄及必要時的培訓考核記錄。

6.0設備系統培訓課程完成后,相關設備培訓整套教材,應交由物業服務公司保管。

八、相關記錄

1、物業驗收接管要求提供的圖紙資料

2、工程圖紙接管簽收單

3、設施設備資料交接簽收單

4、竣工圖紙及設備資料接管匯總登記表

5、設施設備總體驗收交接簽證單

6、公共設施設備自查單

7、設備機房驗收記錄單

8、消防設備驗收記錄單

9、電氣工程驗收記錄單

10、空調設備驗收記錄單

11、給排水設備驗收記錄單

12、公區設施驗收記錄單

13、設備驗收交接記錄表

14、交接驗收維保整改單