z商務樓設施設備管理服務內容和標準
商務樓設施設備管理服務內容和標準
一、設施設備管理的技術分析
對工程設備進行深入、準確的綜合分析,是做好工程設備管理的前提和基礎,只有做到對設備知根知底,方能在工作是胸有成竹。為此,嘉佳物業精心組織了各專業工程人員對'重慶**商務樓'項目的設施設備系統進行了專業的調研,全面、詳盡的技術分析。
二、設施設備的管理模式和管理措施
(一)設施設備的管理模式
1、'重慶**商務樓'項目設施設備齊全、數量繁多、分布各區的特點,我公司以'點陣統一,重點控制'的工程設備管理模式。
重點控制:就是對重點設備重點部位,制定專門的措施和制度,有目的的去重點控制,從而保證設施設備的正常運行。
序號系統管理重點管理措施要點
1電梯系統安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢
2消防系統可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查
3供配電系統安全可靠運行加強日常的維護檢查,發電機定期試驗、檢修
4給排水系統水質良好,排水正常水箱定期消毒、換水,水質定期檢驗,排水系統定期清理、疏通
5公共照明系統使用正常日常巡檢、測試
2、模式管理要點
該管理模式的管理要點在于電梯、消防設施、給排水系統實行24小時運行值班的管理辦法,對集中控制的供配電系統、監控系統、消防系統實行24小時集中值班運行,通過嚴密的工作計劃,嚴謹的工作流程,嚴格的質量管理和完善的應急處理預案,對日常維修保養、客戶報修、緊急情況處理等實行統一控制,從而達到統一質量,統一監管的效果。
(一)管理措施
根據'點陣統一、重點控制'的管理模式,針對設備管理的關鍵點,我們提出與之配套的管理措施,對設施設備實行專案管理。
1、設備交接管理
設備的驗收和接管是搞好設備管理工作的首要環節,這一環節若能把好關,將非常有利于今后的日常管理。
設備的接管可分為崗位交接和責任交接。在交接前期,由于存在種種不完善的地方,設備可能交接不清,在此情況下,管理中心可以先行實施崗位交接,對暫交付條件暫不完善,但急需先行使用的設施設備可心先予以代管,不承擔維護責任(此時維護的維護責任在施工安裝公司方),條件成熟后,雙方進行責任移交。
在接管過程中,管理處按重慶第二建筑公司所移交設備清單、規格型號、容量大小、設計要求等進行驗收,對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。在驗收過程中還有以下幾點值得注意:
(1)設計圖紙的規格型號、數量符合;
(2)主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合;
(3)設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合;
(4)驗收完畢,應填寫驗收和移交的記錄,報告并歸檔。
2、設備檔案資料管理
(1)設備原始資料檔案管理
將設備的原始資料歸檔,資料內容主要包括:驗收記錄、測試記錄、產品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明,遺留問題處理協議和會議記要等。另外要制作設施設備卡,記錄有關設備的各項明細資料。
(2)重要設備維修資料檔案管理
一是維修單管理:每一次維修都要填寫維修單,每月統計一次,每季度裝訂一次,由工程組負責保管以備查驗。
二是設備巡查記錄表:值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊,每月統計一次,每年裝訂一次,由管理處保管以備存查。
三是技術革新資料:設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料,由工程組匯總存查。
3、人員管理
(1)人員素質的管理:包括人員的上崗證、特殊工程作業證、技能證書的管理;人員的崗位培訓、技術培訓的管理。
(2)設備責任人管理:根據設施設備的狀況,實行設施設備分管責任制,明確分工,責任到人,建立設備臺賬制度,掌握并記錄設備運行情況。
更應明確責任人的崗位職責(見下表):
名稱負責人主要工作職責
專業設備
及日常維護維修技工根據設備臺賬編制有關維修計劃,負責公共設施的維護,制定保養計劃。
專業保養專業維修公司電梯等智能化高的設備,由專業公司制定維修保養。
