zz物業管理服務內容及服務標準：保養服務
項目物業管理服務內容及服務標準:保養服務
四、保養服務內容及服務標準
服務項目服務內容服務標準
基礎結構養護及巡檢1.每半年對建筑混凝土結構進行巡查,發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及時處理。
2.鋼筋保護層損壞應及時修補,以防止鋼筋銹蝕。
3.每年的10月下旬對建筑物的散水進行一次修補。
4.發現墻體、基礎有嚴重開裂、傾斜的及時采取措施。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環境。
公共區域門窗的養護及巡檢1.每季度應對公共區域的門窗進行一次巡檢,發現有損壞的及時修繕。
2.每三年對公共區域的門窗進行一次刷漆翻新。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環境。
建筑外飾面及公共區域內裝飾維護保養1.每日對公共樓道進行清潔,擦洗臟污物。
2.每年對建筑外飾面及公共區域內裝飾重點巡檢,發現的問題及時修繕。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環境;
道路養護及巡檢1.每年對道路進行一次全面巡檢,發現問題的及時處理修復。
2.在日常巡查中發現道路基有嚴重下沉、路面有較大的坑及管道井蓋缺損時,應及時處理。
3.每個季度對交通標識、減速帶等交通設施進行一次巡查,發現問題及時處理;每年對交通標識進行一次全面修理。完好率:95%
建筑物屋面維護1.平時屋面漏雨及時修復,嚴重漏雨采取修補辦法,不能解決的通知客戶進行挑修屋面。
2.屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、雨水斗、落水管等每年進行一次全面檢查,有損壞的應及時修復補齊。
水管網運行維護1.日常運行維護檢修內容:
1)及時處理出現的問題;
2)特別注意井蓋、雨水篦子的完好情況;
3)檢查各提升泵的運行情況,確保排水可靠;
2.每月維護檢修內容:
1)是否有雜物和積水;
2)各閥門是否漏水;
3)應及時處理發現的問題。
3.每季度維護檢修內容:
1)井蓋標識是否正確,井蓋的井圈是否完好;
2)地溝內是否有雜物和積水。
3)閥門是否漏水;
4)污水、雨水管道是否排水暢通;
5)清理各提升泵井內的雜物,檢修各提升泵;
6)根據實際情況清掏化糞池。
4.年度維護檢修內容:
1)每年4月應對所有雨、污水管網進行一次全面疏通、清淤。
2)每年7月對所有生活熱水井進行一次全面的檢修;對管道進行水壓試驗并檢修漏點,試驗各分路閥門應關閉嚴密。
3)每年11月上旬應對所有自來水井進行一次全面的檢修并做防凍保護處理;對暖氣管道進行水壓試驗并檢修漏點,試驗各分路閥門應關閉嚴密。
4)對各井內的閥門螺桿及其連接螺栓涂油防銹。完好率:100%
弱電設備維護保養1.每季度第一個月的第一個星期,由設備責任人拆下攝像機的防護罩進行內部(鏡頭除外)及防護玻璃的清潔除塵,清潔除塵時須使用干燥、清潔的軟布、毛刷和中性清潔劑(如泡沫清潔劑),以防止產生靜電、磨花、腐蝕攝像機鏡頭,并在《定期維護作業書》中記錄。
2.對云臺的攝像機進行維修保養時還需對云臺的機械部分加適量的潤滑機油,以確保云臺轉動靈活。
3.圖像模糊、看不到監控部位等效果不好的攝像鏡頭,必須及時調好焦距、方向等,保證安裝牢固,并由監控中心值班人員確認符合安防使用要求,在《定期維護作業書》中記錄。
1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.記錄資料齊全;
5.弱電設備維護保養率100%
水泵維護保養
1.檢查泵的出水壓力是否正常;
2.檢查、調整各部間隙,緊固基礎螺栓;
3.檢查潤滑狀態,保持轉動靈活;
4.檢查或更換易損件及軸封;
5.除去設備表面油污,對外表破損部分進行補漆;
6.視使用情況更換軸承,按規定加好潤滑油;
7.根據設備使用情況進行部分或全部解體檢查或清洗,調整水平度。
8.日常巡查工作內容:
1)檢查電源指示燈應正常;
2)檢查控制箱門應關鎖好;
3)檢查轉換開關應在'自動'位置;
4)相關的區域應沒有溢水現象;
5)正在運行的雨、污水泵應無異常聲響;
6)管道應沒有漏水現象;
7)發現有故障的應及時處理,并及時報告。
9.每周檢查
1)每周所有水泵應做一次主/備用泵輪換。
2)做一次手動啟動試驗并做相應的檢查:
3)做日常巡視工作內容;
4)每臺泵都應做一次手動啟動試驗,應啟動正常;
5)檢查井內不應雜物;
6)檢查各泵出水流量、流速應正常;
7)確認泵在自動位置應能啟動;
8)發現問題及時處理,并匯報。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
排水系統定期檢修1.檢查所有排污閥門是否良好;
2.檢查所有的排水管保養是否良好;
3.檢查集水井運轉是否正常,并清除集水井內的沙泥和雜物;
4.檢查雨水口和地漏是否暢通;
5.排水管補漆。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達100%
給水系統維護保養1.檢查系統的壓力是否正常;
2.清洗減壓閥的濾網和y型濾網;
3.檢查所有的閥門是否正常,如閥桿銹蝕、磨損嚴重等影響開啟、關閉的都應更換;
4.檢查管道是否良好,要求干凈、無腐蝕現象,無油污,對破損部分應補漆;1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
自動噴淋系統1.檢查系統的壓力是否正常;
2.檢查所有閥門是否良好;
3.檢查所有噴頭和供水管保養是否良好,要求干凈、無腐蝕等;
4.檢查水泵的運轉情況;
5.檢查水泵控制柜的所有功能是否正常運作;
6.開啟系統的泄水閥,測試水力警鈴及壓力開關是否正常。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
消防栓1.檢查所有閥門是否正常,其運作是否良好;
2.檢查所有消火栓是否良好,要求干凈、無腐蝕;
3.檢查水泵的運轉情況是否良好;
4.檢查水泵控制柜上的所有功能是否良好;
5.檢查系統流量是否符合要求。消防設備設施完好率100%
污水泵1.檢查水泵絕緣是否良好;
2.檢查馬達聲響是否正常;
3.清除吸水口垃圾,保持正常吸水量;
4.檢查轉軸是否良好,并注潤滑油;
5.緊固緊固件;
6.檢查浮球是否良好;
7.檢查控制柜各種功能是否正常。
8.每周檢查
1)每周所有雨、污水泵應做一次主/備用泵輪換。
2)做一次手動啟動試驗并做相應的檢查:
3)做日常巡視工作內容;
4)每臺泵都應做一次手動啟動試驗,應啟動正常;
5)檢查井內不應雜物;
6)檢查各泵出水流量、流速應正常
7)確認泵在自動位置應能啟動;
8)發現問題及時處理,并匯報;
9.每季度檢修
1)對所有污水泵積水坑作一次清掏或反沖洗。
2)對所有污水泵的控制電路作一次檢查。
3)對所有污水泵的進水口進行清理。
4)檢查水浮開關位置應正常。
5)發現問題應及時處理,并匯報。
10.年度檢修
1)每年11月份對所有污水泵進行一次全面檢修。
2)把泵拆下來,對泵體去銹、刷防銹防腐漆等。
3)必要時解體更換軸承、水封等。
4)對所有的固定螺絲緊固,銹蝕的應更換。
5)對繞組及線纜做一次絕緣搖測,用500v的搖表,其絕緣阻值應不小于0.5mω。
6)對控制箱內的各壓線點緊固。
7)檢查浮球開關完好情況。
8)發現問題應及時處理。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
軸流風機1.檢查風機運轉中有無異常振動及雜音;
2.緊固風機吊架螺栓及相鄰風道吊架螺栓;
3.風機表面及吊架進行保潔(如必要除銹、刷漆);
4.軸承加注潤滑油脂。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全。
冷卻水塔1.檢查進出水溫差;
2.檢查布水管出水口是否臟堵;
3.軸承及其它轉動部分加注潤滑油;
4.調整、更換風扇皮帶;
5.檢查軸承磨損情況;
6.閥門支架除銹、刷漆。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
冷卻水泵1.檢查水泵運行是否平穩,有無雜音或噪音過大;
2.檢測運行中電機及軸承溫度是否在允許范圍之內;
3.檢查水泵有無漏水現象;
4.檢查進出口閥門是否正常啟閉;
5.清理進口過濾器濾芯及檢查有無損壞;
6.校對電機、水泵軸心對中;
7.解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
8.電機、泵體、進出口閥及基座外部清潔;
9.電機、泵體、進出口閥、管道及基座除銹、刷漆。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
冷凍水泵1.檢查運行是否平穩,有無異常聲音及振動過大;
2.檢測運行中電機及軸承溫度是否在允許范圍之內;
3.檢查水泵有無漏水現象;
4.檢查進出口閥門是否正常啟閉;
5.清理進口過濾器濾芯及檢查有無損壞;
6.校對電機、水泵軸心對中;
7.解體檢查葉輪、泵軸、軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
8.電機、泵體、進出口閥及基座外部清潔;
9.電機、泵體、進出口閥、管道及基座除銹、刷漆。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
新風機組1.檢查送風管道和閥門是否泄漏;
2.更換潤滑油;
3.停車對其設備表面進行保潔,濾網進行清洗;
4.檢查防火閥是否處于開啟狀態;
5.檢查機組運行是否平穩;
6.緊固緊固件,如底座、聯軸件;
7.管路進行清潔;
8.檢查三角帶磨損情況(如必要予以換新),皮帶輪是否處于同一平面(如必要予以調整)。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.外觀無損壞,不影響環境;
3.運行噪音達標,達到節能環保要求;
4.資料齊全;
5.公共設備設施運行正常率達到100%。
送排風機及消防排煙加壓送風機1.檢查風門及防火閥、排煙閥是否靈活;
2.檢查風機運轉中有無雜音,運行是否平穩;
3.檢查電機軸承溫度是否正常;
4.轉動部分加注潤滑油脂;
5.消防用風機試運轉;
6.檢查軟連接是否完好;
7.檢查風機吊架、風道等有無松動;
8.檢查風機吊架、風道吊架有無銹蝕(若有除銹刷漆)。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
空調補水泵1.檢查水泵運轉是否平穩,有無雜音及振動過大;
2.檢查水泵有無漏水;
3.檢查進出口閥及壓力表是否正常;
4.解體檢查葉輪、泵軸及軸承磨損情況,軸承加注潤滑油;
5.外部清潔、除銹、刷漆;
6.緊固地腳螺絲。1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
二次供水1.清潔;
2.檢查浮球閥是否正常。
3.水位計顯示良好
4.檢查泄水閥、溢流管是否正常
5.二次供水應辦理衛生防設部門核發的'供水衛生許可證',并張貼于醒目處。
6.保持供水設施周圍的環境整潔,每周檢查一次。
7.水箱水池要加蓋加鎖,并每年清洗消毒一次。
8.保證供水安全,每年進行二次水質化驗。化驗單應保管好以備隨時檢查。
9.供水管理與操作人員應按規定進行健康檢查,并取得健康合格證。
10.保證供水不間斷,大修時要按相關要求提前通知。
誘導風機1.檢查風機運轉中有無異常振動及雜音;
2.緊固風機吊架螺栓及相鄰風道吊架螺栓;
3.風機表面及吊架進行保潔(如必要除銹、刷漆);
4.軸承加注潤滑油脂。
電機維護保養1.使用中的電機應至少每班進行次巡視檢查。根據實際情況對電機進行定期的維護保養:一般負載率在0.5以上的電機每半年進行一次小修、每兩年進行一次大修,其余每年一次小修、每三年一次大修。電動機出現故障及時修理或更換。
2.電機日常巡查:
1)應保持電動機清潔,進、出風口必須保持暢通,不允許有水滴、油污和其他雜物落入電動機的內部;
2)運行時,電動機的負載電流不得超過額定值;2檢查三相電流是否平衡,三相電流中任一相電流與三相電流的平均值之差不允許超過10%,超過此值說明電動機有故障,必須查明原因消除故障后,才能繼續運行;
3)檢查電動機的電壓、頻率應正常,并同時檢查三相電壓應對稱;
4)檢查電動機不應有漏油等現象;
5)檢查電動機外殼的溫度應正常;
6)檢查電動機的振動、噪音及是否有不正常氣昧,是否冒煙。如發現有不正常振動噪聲及不正常焦味時,應立即停車檢查,待消除后才可繼續運行1.各參數達到安全要求及正常使用要求;
2.能夠實現原設計功能,并能夠滿足使用的需要;
3.外觀無損壞,不影響環境;
4.運行噪音達標,達到節能環保要求;
5.資料齊全;
6.公共設備設施運行正常率達到100%。
日常報修處理接到保修電話10分鐘到達現場維修及時率100%
照明燈、疏散燈及其他燈具維修維護1.每日記錄檢查情況及時更換檢修;
2.每月全面檢查檢修一次;
3.保持照明潔凈。維修維護率100%
維修工程質量1.建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度;
