第1篇 花園管理公約
花園管理公約:管理
(一)一般事項:
1.該物業由管理公司根據本公約及委托管理合同進行管理。管理公司的任期按發展商或業委會與管理公司所簽訂的合同計算。
2.管理公司的責任在于管理和維護該物業的每一部分,管理公司受本公約的約束,并須遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。
3.若合同到期或管理公司管理過程中嚴重違反法規和公約的規定,業委會或發展商(以實際情況而定)有權終止管理公司之管理權。唯業委會或發展商(以實際情況而定)須提前三個月以書面通知管理公司,以方便管理權之交接。
(二)管理公司的權利及責任:
1.親自或聘請合格人士,檢查視察該物業(除業主單元內部),包括公共設施及地基。
2.將公共設施修葺妥善,并將之保持于良好狀態,及維持其有效及安全運作,在必要時聘請聲譽良好的技工及其他合資格人士負責保養及維修。
3.維修及保養該物業內任何建筑物的主要結構、外墻、管道及公共設施,確保其正常運作。
4.更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共設施。
5.做好該物業公共綠化的維護保養工作。
6.保持該物業公共區域的清潔及衛生、除蟲滅鼠、白蟻防治。
7.防止垃圾堆積在該物業的任何部分、處理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服務。并保證垃圾收集設施運作良好。
8.防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業上。如有前述情況發生,則負責將垃圾清除,并向違約者收取因此而引起的費用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有權移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也無需通知物主或有關業主或住戶。有關業主或住戶應在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費用,同時不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價值。
10.保持該物業所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。
11.保持所有公共地方內的機房、機械、照明、消防及其它設備的有效運作。
12.在事前無需通知有關物主或業主或住戶的情況下,清除任何不符合本公約或有關法例規定的障礙物,如事情較大,有必要的話,須事先向政府有關部門報告并備案,并向有關的業主及住戶收取所需費用及有關損失的賠償;并于發現違章建筑物后,管理公司須立即報告政府有關部門。
13.采取一切有效的防火措施,包括安裝及保養該物業內的消防設施,并確保其符合中國有關法律及法規的規定。
14.做好該物業的保安工作,為該物業提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業。
15.維修及改進所有公共設施及其它有關的服務,使該物業之各業主及住戶更有效使用該物業。
16.經發展商或業委會授權,可以在所有以該物業為當事人的法律訴訟中,作為全體業主的代表;在業委會成立后,可以接受業委會的委托,參與訴訟活動。
17.禁止任何人在未經管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規定占用或使用公共地方及公共設施。
18.禁止任何人對該物業及/或公共設施進行破壞或不適當之改建。
19.按本公約規定,要求并收取所有該物業業主應付之款項,用于支付所有管理及維修該物業而應付之款項。
20.為該物業的公共地方(包括公共設施)投保,其金額及險種由管理公司在征求業主意見后決定。投保應以管理公司的名義代表管理公司本身業主投保,由管理公司從管理費中統一支付保費以使該等保險有效。保險的賠償金應全數用于修復有關部分之損壞。
21.代表全體業主就有關該物業的管理、維修及保養而與有關部門或其他機構、人事進行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他經許可的人為檢查、維修該物業的任何部分,或為該物業安裝設施,或為履行管理公司對該物業的管理責任,有權攜帶必需的設備、機器及材料進入該物業任何部分。如有必要可進入任何單元的內部,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶的同意。
23.采取合法、合理措施以減少影響各業主或住戶的滋擾性事件,并可進入其單元的任何部分處理該滋擾性事件,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶同意。
24.控制該物業范圍內或附近的所有車輛(包括訪客車輛)的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛,并向該車輛之車主收取拖離費用。
25.雇用或解雇管理處職員,使管理公司得以履行其在本公約下規定的職責。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、清潔機械或其它材料及所有必要的設備。
26.聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。
27.管理公司有責任確保各業主及住戶遵守及履行本公約及小區之管理規則及會所守則,如有違反該等條款的情況發生,管理公司有權采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)對本物業公共利益造成損失的,管理公司有權要求責任人予以賠償并承擔違約金(賠償金和違約金納入本物業公共收入);
(3)逾期不整改的,有權提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款,因此而產生之一切訴訟費用、律師費及相關費用從物業管理費中支付。
28.根據該物業各單元業主或住戶的需要,合理安排公共設施及其它裝備的運行。
29.有權使用該物業的公共地方、公共設施及其它裝備,以行使其管理職責。
30.管理公司保安工作人員,有權依照規章制度檢查進入管轄范圍的所有危險品及可疑物品,必要時移交公安部門處理。
31.管理公司保安工作人員有權驅逐該物業范圍內的流氓、乞丐、非法流動小販等。
32.每半年向各業主提供上半年管理及維修該物業收入與支出的財務報告,各業主有權向管理公司查看該財務報告。
33.定期與業主舉行會談,以便商討該物業的管理及管理安排和帳目情況。
34.處理各單元業主或住戶的投訴,給予及時解決和合理答復。
35.于節日期間裝飾該物業公共地方范圍,包括燈火及其它飾物,如管理公司認為必要,可以于該物業公共地方范圍內組織小區的文娛康樂活動。
36.管理公司有權按公平合理原則要求各業主按其單元的建筑面積分攤維修該物業范圍內的公共地方、公共設施及其它設備的費用。
37.管理公司有義務召集各單元業主參加會議,討論和協商該物業由不可抗力而造成嚴重毀壞的善后問題。
38.管理公司有義務召集單元業主參加會議,討論和協商該物業增添公共設施及其它公共裝備等項目問題。
39.管理公司接受業委會的監督。
40.重大的管理措施應當事先提交業委會審議,并經業委會認可同意后,方可執行。
41.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及該物業所在地人民政府的監督指導。
42.管理公司有權制訂及修改該物業之管理規則、裝修規則、會所管理規則及其它關于該物業管理體制的規則,以確保該物業及其設施得到妥善管理及運作良好,或各業主及住戶能適當使用該物業,唯該等規則必須事先獲得業委會或發展商(以實際情況而定)的書面同意方可執行。但該等規則不得與本公約相抵觸,否則無效。以上之規則及其修改應張貼于該物業告示欄,并于業主要求時免費派發。
43.管理公司根據本公約就上述各項事情做出的行為及決定在各方面對所有業主均有約束力。管理公司可以隨時按照國家法律和地方法規、規章的要求,撤消任何根據本公約作出的同意或批準。
44.管理公司應盡全力按照本公約的規定履行其對該物業的管理和維修保養的職責。
45.對管理公司非能力范圍所及/或因不可抗力而使該物業公共設施和裝備遭受損失,管理公司無須承擔經濟賠償責任及法律責任。但須代表各單元業主向有關部門或責任方協商,并采取有效措施使受損設備盡快恢復正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由業委會或發展商(以實際情況而定)與管理公司協商決定,該酬金應不少于物業管理總成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5號以前全數支付。
(四)管理費及維修基金:
1.為計算業主應繳付的管理費,管理公司應在每年十二月底前為下一會計年度擬定一份管理預算,該預算應包括該物業在管理與維修方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.在管理預算中有關開支的部分包括但不限于下列各項:
(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
(2)公共設施、設備日常運作、維修及保養費,包括愉景所有附屬設施、設備及綠化園林景觀等日常維修、保養;
(3)綠化管理費用;
(4)清潔衛生費;
(5)保安費用;
(6)社區文化及節日裝飾費;
(7)辦公費;
(8)物業管理單元固定資產折舊費;
(9)不可預見費(雜項開支);
(10)法定稅費;
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司認為需要并經業主認可購買之火險及各種責任保險費;
3.因為個別業主的要求或行為而引致管理工作或管理費用增加,管理公司有權向該等業主征收合理的附加費用以應付該增幅,毋須有關業主同意。
4.各業主須于每月5號之前向管理公司預先繳交其單元該月應付之管理費。管理費用乃根據該物業或所屬小區之年度預算開支按每單元建筑面積大小比例分攤。首期管理費從發展商向業主發出交付使用通知書之日起計算,若業主不按本條款如期繳交管理費,發展商或管理公司有權向該業主征收相當于遲交管理費之千分之三/日的滯納金,其計算方法由業委會或發展商或管理公司規定,唯不得違反有關法律、法規及規章。
5.管理公司有權在發現年度之管理預算不足夠支付實際管理開支后的任何時候,修改管理預算,屆時管理費應作相應調整,唯該等之修改及調整必須事先獲得業委會或當地物價部門(以實際情況而定)的書面同意及不得違反有關法律、法規及規章。
6.管理公司須委托一家中國認可的會計師行或機構審核管理公司準備的關于管理該物業的站賬目。上述審核費用由管理費中支付。
7.無論其單元是否空置、出租或自用,各業主須負責繳交管理費用,即使有關業主將其單元出租予住戶,并與該住戶協議由租客繳交管理費,該業主仍須向發展商或管理公司遞交協議影印件,若租戶拒交管理費及其它有關費用,由該戶業主負責繳交其單元之管理費。
8.公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主管理委員會。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區公用設施的重大維修工程(含改造)項目。專用基金的收取、使用與管理按照《佛山市順德區住宅區物業管理條例》及有關政策法規執行。公用設施專用基金不夠支出時,經業主委員會決定,可從管理費積累中墊支或由業主分攤。
9.如管理公司所征收的管理費用在支付管理該物業的支出后尚有節余,余額將撥入下一個月的管理開支之用。每單元業主不能取回已繳之管理費用。
10.如業主不依時繳交管理費用,發展商或管理公司有權采取以下行動追索欠交的管理費用:
(1)業主不按規定繳交管理服務費用以及賠償金、違約金等,將處以每日千分之三的滯納金。
(2)通過起訴申請索還欠款,并向該業主收取因此而發生的額外行政費、法律訴訟及律師等費用。
(3)通過起訴申請將業主之單元出售以償還欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索償費用及售樓費用后,余額將退還單元之業主。
第2篇 z花園小區清潔環境綜合管理
花園小區清潔環境綜合管理
加強對小區內清潔環境的綜合治理,管理人員加強巡視檢查,杜絕下列事項在小區內的發生,一旦發現及時予以處理解決。
1、隨地吐痰,亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物;
2、亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物和隨地大小便。
3、在馬路、人行道上亂擺攤檔、堆放雜物和建筑材料。車輪帶土的機動車輛駛入小區內;
4、無證飼養家禽家畜。
5、違章建筑。小商販的店容攤貌,不符合市府和小區內的有關規定。
6、亂豎廣告牌、指路牌和亂張貼標語、廣告、海報,亂涂亂畫。
7、損壞公共衛生設施和花草樹木。
8、向室外(窗外、陽臺)傾倒污水、垃圾、雜物等。
9、未經批準擺攤設點,超標準排放污水、污物及噪音污染。
第3篇 花園小區車輛管理作業指導書2
花園小區車輛管理作業指導書(二)
1.0目的:確保車輛安全、維護小區秩序。
2.0適用范圍:小區內車輛的管理。
3.0職責:保安員負責監督執行。
4.0基本內容
4.1所有車輛未經許可不得進入轄區,進入小區的車輛憑證出入,不得亂停亂放。
4.2車輛在小區內行駛限速15公里/小時,按規定行駛路線行駛,不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行駛,小區內禁止鳴笛。
4.3車輛停放后,關好門窗,注意車輛和車位清潔,不準停放漏水、漏油、攜帶易燃易爆等危險車輛。
4.4車輛在小區內如損壞路面和公共設施照價賠償。
4.5業主固定在小區內停放的車輛,辦理保險,到客服中心辦理車輛定位手續,領取車輛出入證。
4.6車輛出入小區時,保安員只認可'出入證'是否與車牌號碼相符,否則禁止車輛出入,請業主妥善保管好'出入證',如丟失或損壞,請速與客服中心聯系確認,否則任何后果由客服中心自負。
4.7停放車輛時應保持謹慎,避免碰撞車場設施和其它車輛,否則應主動知會管理處并進行妥善處理。對隱瞞不報、擅離現場者,一經發現、舉報或其它方法查出者,除責令其負責賠償外,還將視情節進行罰款或禁止車輛出入該小區等處理。
4.8出入小區的所有車輛不允許任何原因的沖欄,對于沖欄行為,管理人員將以破壞和盜車嫌疑堅決扣車進行調查、索賠、處罰或送交有關部門處理。對小區內違規車輛,管理處作鎖車、罰款等處理。
4.9固定車位的車輛若需維修、年檢或其它原因暫不能使用,需暫時以另一部車代替,而該車若需進入小區,必須先通知管理處辦理有關手續,否則必須按小時收費。
4.10車場、車位除指定停放車輛外,不得放置或安裝任何物件。
4.12小區僅允許限載1.5噸以下的機動車輛出入,超出此標準須經管理處同意。
4.13物業管理公司保留修改本規定的權利,如有更改,必須提前15日知會業主。
第4篇 z花園小區綠化環境綜合管理
花園小區綠化環境綜合管理
加強對小區內綠化環境的綜合管理,管理人員加強對責任區內的檢查,堅決杜絕下列事項的發生,一旦發生情況要及時予以處理解決。
1、砍伐攀折花木、劃樹皮、摘花果,在樹木上晾曬衣物或在樹木上扎鐵絲、打鐵釘、拉繩等。
2、在綠化帶傾倒污水、余泥、雜物、垃圾以及有害植物生長的廢物。
3、在樹木及綠化地內置放各種廣告標語牌、路牌;在綠化地堆放物品及停放車輛,損壞綠化設施。
4、行人和車輛跨越和通過綠化帶,損壞綠籬柵欄。
5、工程施工或維修時未經許可在樹旁、草地上堆放物料和采挖砂石、泥土等。
第5篇 假日花園物業管理目標承諾
假日花園項目管理目標及承諾
1、以國家優秀示范小區規定的指標為各項管理工作的要求;
2、嚴格按照iso9001質量管理體系規范化、制度化運作。
為實現我們對zz假日花園物業管理服務的整體策劃及設想,依據國家建設部關于物業管理優秀小區的評比標準,并結合我們的質量方針和質量目標,對zz假日花園的物業管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。
第一章 經營指標承諾及采取的措施
一、管理服務費及代收代繳費收取率
國優標準98%
承諾指標98%
測定依據實收費用額/應收費用總額×100%≥98%
質量保證措施
1、加強宣傳,提高業主對物業管理的消費意識。
2、以法規約束和優質服務促進業主交費的積極性。
3、采取節假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業主交費。
4、采取手工收費與電腦劃帳相結合的方式,提高收繳率。
5、對于欠繳管理費的行為,我們將采取管理公約中規定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。
二、商業用房租金收取率
承諾指標租金收取率98%
測定依據租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%
質量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業務所積累的招租經驗,制定切實可行的商業用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協助商家辦理有關經營手續等。
2.以優質服務塑造精品物業,促進zz假日花園的樓盤銷售,增強小區的消費需求,營造良好的商業環境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。
4.對小區內的各類消費需求進行充分調研,對經營項目種類、規模及區域的設置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標承諾及采取的措施
一、物業本體及配套設施完好率
國優標準 98%
承諾指標98%
測定依據完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂詳細的物業本體及配套設施維修養護計劃,并嚴格執行。
2.物業本體及配套設施的巡查、保養頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合,確保良好狀態。
3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監管網絡,對進入小區的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。
二、物業零修、急修及時率
國優標準98%
承諾指標100%
測定依據已完成零修急修數/總零修急修數×100%=100%
質量保證措施
1.建立嚴格的物業修繕制度,實行24小時值班,設立業戶報修專線電話。
2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據小區的功能和特點,儲備合理數量的常用材料,以備急用。
4.實行報修填單制,維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。
5.每月對維修及時率進行統計,結果作為相關部門及個人的考核依據。
三、維修工程質量合格率及回訪率
(一)維修工程質量合格率
國優標準100%
承諾指標100%
測定依據質量合格的維修單數/總維修單數×100%=100%
質量保證措施
1、加強對維修技工的專業培訓,所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規程進行維修。
2、維修工程實行業主、客戶質量驗收、簽收制度。
3、加強外購材料、備件的驗收控制,確保質量,提供維修安裝服務前由業主檢驗確認。
4、較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現場進行指導、監督和驗收。
(二)維修工程回訪率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據維修回訪數/總維修數×100%=100%
質量保證措施
1、維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統計、分析,并提交分析報告。
四、保潔率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%
質量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設施,方便業主使用,加強宣傳教育,提高業主保潔意識。
2、垃圾日產日清,封閉轉運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發現問題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測定依據案件發生次數/入駐總戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監管體系。人防與技防結合,充分發揮技防手段的作用。
2、嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。
4、實行業主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。
5、保安員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質和業務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發事件的能力。
六、火災年發生率
公司內控標準0
承諾指標0.5‰
測定依據火災發生次數/總入駐戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴
格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰方案,
每年組織不少于一次的消防實戰演習。
2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業主的消防意識。
3、小區所有動火作業,施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續。施工單位應指定動火部位監控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業主提供安全用電檢查,及時消除隱患。
5、加強巡視和維修養護工作,確保消防設施設備的完好。
七、年違章發生率與處理率
公司內控標準1%
違章年發生率承諾指標1%
計算測定依據違章發生次數/入駐總人數×100%≤1%
公司內控標準100%
違章處理率承諾指標100%
計算測定依據違章處理數/總違章數×100%=100%
質量保證措施
1、加強物業管理法規宣傳,培養小區成員共同參與意識。
2、全員協調管理,建立交叉巡視制度,及時發現及時處理。
3、采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內控標準2‰
承諾指標2‰
測定依據有效投訴次數/入駐總人數×1000‰≤2‰
質量保證措施
1、不斷培養和樹立員工的服務意識,為業主提供優質的服務,使員工追求業主百分百的滿意。
2、保持業主和管理處之間溝通渠道的暢通,設立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。
(二)投訴處理率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據處理有效投訴次數/有效投訴總次數×100%=100%
質量保證措施
1、設立總服務臺并實行24小時值班,接受業主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據投訴內容傳遞至相關責任部門。
2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內向業主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業主進行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。
九、業主綜合服務滿意率
國優標準95%
承諾指標三年內達97%以上
測定依據(滿意戶數+基本滿意戶數)/入駐總戶數×100%≥97%
質量保證措施
1、實行開放管理,向業主公開服務內容、服務質量標準,使物業管
理工作始終處于業主監督之中。
2、設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業主作一次業主滿意率調查,由管理處經理主持對調查結果及業主反饋意見進行分析,及時調整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結果直接向業主公布。
3、通過每季度召開一次質量分析會,每半年組織一次內部質量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質量保證體系,確保業主滿意。
十、綠化完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂科學的綠化養護計劃,并嚴格執行。
2、物業主管每周對綠化養護情況進行巡視檢查,并將檢查結果作為園藝工的考核依據之一。
3、定期開展環保宣傳,組織園藝方面的小區活動,增強業主愛護綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂詳細的養護計劃,定期巡視和維護。
2、市政工程進入轄區內施工,管理處派人跟蹤協助管理并備案。
十二、管理人員專業培訓合格率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據培訓合格人數/管理人員總數×100%=100%
質量保證措施
1、建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓人員以及先進的培訓設施。
2、入職培訓、崗位技能培訓、素質提高培訓和理論政策培訓相結合,
采用先進的培訓方式確保培訓效果。
3、強調理論與實踐相結合,培訓與考核相結合,采取有針對性的培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據完好檔案數量/應建檔案總量×100%=100%
質量保證措施
1、制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現檔案資料儲存方式的多元化。
第6篇 假日花園管理處組織架構描述
假日花園管理處組織架構描述
(一)組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
(二)zz假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實行管理處管理下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
(三)zz假日花園管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
(四)管理處助理經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,同時直接管理會所,降低人力資源成本。
(五)物業管理主管的職責是負責小區管理服務中心工作、物業巡查以及各種設備、設施的維護、檢修以及業戶的請修工作。
(六)行政主管(兼任財務主管)的職責是負責管理處各部門的考核和監督、辦公室事務、后勤和小區文化建設。
(七)小區管理服務中心值班人員(管業助理)的職責是在管理服務中心值班,建立管理處與業主之間的服務平臺,處理客戶投訴與咨詢,并將業主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。
第7篇 某某花園小區交通、車輛管理
某花園小區交通、車輛管理
解決好zz**花園的人群、車輛的分流與集散,是道路、交通、車輛管理的出發點。建立良好的交通秩序、車輛停放秩序,確保人流、物流、車流暢通,對zz**花園實行分片、分區、分層結合管理的辦法,使其真正做到有條不紊,散而不亂。
㈠、道路管理
1、道路構成
2、交通標志
⑴、所有進入zz**花園的車輛和個人均必須按照區內交通標志所示,自覺遵守有關的交通管理規定。
⑵、在小區進口、交叉路口、車場出入口、主干道等明顯的地方設置交通標志。
⑶、區內所有的交通標志牌必須依照交管部門的有關管理規定制作,由專業隊伍進行設計、安裝,并由交管部門進行驗收。
⑷、所有交通標志的日常管理、維修由管理處負責。
⑸、任何單位和個人不得隨意破壞,踐踏或移動區內的交通標志設施,更不容許在交通標志上隨意張貼、涂劃。
㈡、車輛管理
停車區位劃分及分類
車輛管理組織
指令
信息反饋信息反饋
緊急處理程序
注:圖中no表示無法控制或者無法處理;yes表示已經控制或者已經處理。
1、服務目標:因管理原因造成車輛事故發生率為零。
2、實施措施:
⑴、設立專門的車輛管理機構
第8篇 金碧花園物業管理總體目標分項指標
第三金碧花園物業管理總體目標和分項指標
(一)總體目標
根據第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務樓為一體及規劃路交叉貫穿小區的住宅區特點,公司突破傳統的物業管理模式,以滿足業主的居住生活要求,在管理上實行相對封閉的區域分區管理,實現'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(各標準層區、別墅區)、陶冶休閑區(花世界、森林世界、水世界)、健康區(會所、網球場、游泳池)、教育區(幼兒園、市五中);在服務上實行分質、分級的服務方式,采用別墅、公寓物業管理的服務優點,突出別墅個性化服務,以此整合和提升物業公司的整體服務質量和鮮明的分區(組團)管理特點。
在管理期內把第三金碧花園建設成為'安全文明,和諧進步'的全國一流文化小區。根據考核標準,在第三金碧花園小區物業基本交付使用后,達到廣州市物業管理優秀小區的管理考核標準,并獲得有效證書;二年后達到省級或'全國優秀住宅示范小區'管理考評標準,并獲得有效證書。
(二)分項指標
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時率100%
3、維修質量合格率100%
4、設施、設備完好率100%
5、消防設備完好率,消防水泵供水率達100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區域的照明完好率100%
10、業主(住戶)對物業管理滿意率98%以上,業戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業管理費的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發案率為0
15、停車場完好率100%
16、重大火災發生率為0
17、物業資料管理完好率100%
18、管理人員專業培訓合格率:100%
第9篇 花園車庫管理作業指導書
花園車庫管理作業指導書
1.0目的
規范機動車停放、為住戶提供停車位。
2.0適用范圍
**花園車庫。
3.0 制度
3.1車庫24小時晝夜值班,由物業公司各管理處保安部負責管理,進入小區的車輛高度不超過2.1m的車輛均應進入車庫停放,摩托車應在車庫中指定的區域集中停放。
3.2車庫為有償使用,車主到相應的管理處繳納規定的費用后辦理固定《ic卡》作為享受服務的憑據,物業公司登記在《龍湖花園 車庫租售情況一覽表》上。外來車輛進入小區車庫臨時停放,須有臨時《ic卡》按其停放時間繳納停車費用。
3.3《ic卡》不得隨意借用、轉讓。如有遺失須到管理處登記繳費補辦。
3.4車庫內嚴禁吸煙、嚴禁存入易燃易爆及其它危險品。
3.5車庫內也不能動用消防設施沖洗車輛和場地。
4.0 車輛進出車庫作業流程:
4.1車輛進入車庫應服從車庫管理員的指引,嚴禁漏油、漏水及帶泥車輛駛入車庫。
車輛停放:車庫管理員協助駕駛員將車輛停在所購(或所租)車位上,臨時停放的車輛應由管理員安排停放在指定車位。須注意前后左右車輛的位置,一車一位,不對其它車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙。
車輛停放后,管理員對車輛外觀進行檢查,并將車況登記在《車庫車輛出入登記表》上。
4.3 駛離
車輛緩慢駛離車位,管理員應注意對周圍車輛及標識等的檢查、在出口處管理員記錄出庫時間,告知車主到門崗處繳費,待該車駛近大門停靠時,門崗隊員收取相應費用并交付停車費收據給駕駛員,(屬臨時停車的根據停放時間長短交納相關費用)車輛方可駛離。
5.0車庫的標識及配套設施管理:
5.1車場內的車位及行駛方向均已做標識,并設立限速、禁鳴、限高等標志,車場出入口設立明顯標志,,另有照明、消防、管道等設施。
5.2車庫管理員要經常檢查標志是否清楚,設施有無損壞或更換、發現異常情況應向客戶中心或中控室報事。
5.3車庫維修時,應在維修點放警告標志,維修完畢撤警告標志。
5.4維修情況記載于《值班記錄》。
6.0車庫管理人員注意事項:
6.1認真執行停車場規定,禮貌待人,熱情服務,保證車輛安全。
6.2 了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業、房號等情況,以便于識別。
6.3車輛進入車場后,必須按指定位置停放,排列整齊,不得阻塞交通,核查車型和車牌號,檢查車輛外觀有無破損或損壞,并提醒車主鎖好車門,將車內貴重物品帶走,車主做好登記,避免出差錯。
6.4值班時發現有可疑情況應立即報告保安部領導,注意觀察事態發展,并將情況詳細記錄于《值班記錄》。
7.5 每天當班班長19:00核對一次北京時間并請各大門崗及車庫管理員在值班記錄上作下記錄。注明'時間已校準'。
8.0相關記錄
8.1 《車庫車輛出入登記表》
8.2 《值班記錄》
9.0附錄
9.1《ic卡》
編寫: zz審批: zz
第10篇 假日花園項目物業管理目標承諾
假日花園項目物業管理目標及承諾
1、以國家優秀示范小區規定的指標為各項管理工作的要求;
2、嚴格按照iso9001質量管理體系規范化、制度化運作。
為實現我們對匯江假日花園物業管理服務的整體策劃及設想,依據國家建設部關于物業管理優秀小區的評比標準,并結合我們的質量方針和質量目標,對匯江假日花園的物業管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。
第一章 經營指標承諾及采取的措施
一、管理服務費及代收代繳費收取率
國優標準98%
承諾指標98%
測定依據實收費用額/應收費用總額×100%≥98%
質量保證措施
1、加強宣傳,提高業主對物業管理的消費意識。
2、以法規約束和優質服務促進業主交費的積極性。
3、采取節假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業主交費。
4、采取手工收費與電腦劃帳相結合的方式,提高收繳率。
5、對于欠繳管理費的行為,我們將采取管理公約中規定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。
二、商業用房租金收取率
承諾指標租金收取率98%
測定依據租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%
質量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業務所積累的招租經驗,制定切實可行的商業用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協助商家辦理有關經營手續等。
2.以優質服務塑造精品物業,促進匯江假日花園的樓盤銷售,增強小區的消費需求,營造良好的商業環境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。
4.對小區內的各類消費需求進行充分調研,對經營項目種類、規模及區域的設置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標承諾及采取的措施
一、物業本體及配套設施完好率
國優標準 98%
承諾指標98%
測定依據完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂詳細的物業本體及配套設施維修養護計劃,并嚴格執行。
2.物業本體及配套設施的巡查、保養頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合,確保良好狀態。
3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監管網絡,對進入小區的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。
二、物業零修、急修及時率
國優標準98%
承諾指標100%
測定依據已完成零修急修數/總零修急修數×100%=100%
質量保證措施
1.建立嚴格的物業修繕制度,實行24小時值班,設立業戶報修專線電話。
2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據小區的功能和特點,儲備合理數量的常用材料,以備急用。
4.實行報修填單制,維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。
5.每月對維修及時率進行統計,結果作為相關部門及個人的考核依據。
三、維修工程質量合格率及回訪率
(一)維修工程質量合格率
國優標準100%
承諾指標100%
測定依據質量合格的維修單數/總維修單數×100%=100%
質量保證措施
1、加強對維修技工的專業培訓,所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規程進行維修。
2、維修工程實行業主、客戶質量驗收、簽收制度。
3、加強外購材料、備件的驗收控制,確保質量,提供維修安裝服務前由業主檢驗確認。
4、較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現場進行指導、監督和驗收。
(二)維修工程回訪率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據維修回訪數/總維修數×100%=100%
質量保證措施
1、維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統計、分析,并提交分析報告。
四、保潔率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%
質量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設施,方便業主使用,加強宣傳教育,提高業主保潔意識。
2、垃圾日產日清,封閉轉運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發現問題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測定依據案件發生次數/入駐總戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監管體系。人防與技防結合,充分發揮技防手段的作用。
2、嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。
4、實行業主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。
5、保安員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質和業務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發事件的能力。
六、火災年發生率
公司內控標準0
承諾指標0.5‰
測定依據火災發生次數/總入駐戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰方案,每年組織不少于一次的消
防實戰演習。
2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業主的消防意識。
3、小區所有動火作業,施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續。施工單位應指定動火部位監控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業主提供安全用電檢查,及時消除隱患。
5、加強巡視和維修養護工作,確保消防設施設備的完好。
七、年違章發生率與處理率
公司內控標準1%
違章年發生率承諾指標1%
計算測定依據違章發生次數/入駐總人數×100%≤1%
公司內控標準100%
違章處理率承諾指標100%
計算測定依據違章處理數/總違章數×100%=100%
質量保證措施
1、加強物業管理法規宣傳,培養小區成員共同參與意識。
2、全員協調管理,建立交叉巡視制度,及時發現及時處理。
3、采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內控標準2‰
承諾指標2‰
測定依據有效投訴次數/入駐總人數×1000‰≤2‰
質量保證措施
1、不斷培養和樹立員工的服務意識,為業主提供優質的服務,使員工追求業主百分百的滿意。
2、保持業主和管理處之間溝通渠道的暢通,設立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。
(二)投訴處理率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據處理有效投訴次數/有效投訴總次數×100%=100%
質量保證措施
1、設立總服務臺并實行24小時值班,接受業主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據投訴內容傳遞至相關責任部門。
2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內向業主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業主進行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。
九、業主綜合服務滿意率
國優標準95%
承諾指標三年內達97%以上
測定依據(滿意戶數+基本滿意戶數)/入駐總戶數×100%≥97%
質量保證措施
1、實行開放管理,向業主公開服務內容、服務質量標準,使物業管理工作始終處于業主監督之中。
2、設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業主作一次業主滿意率調查,由管理處經理主持對調查結果及業主反饋意見進行分析,及時調整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結果直接向業主公布。
3、通過每季度召開一次質量分析會,每半年組織一次內部質量審核,
每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質量保證體系,確保業主滿意。
十、綠化完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂科學的綠化養護計劃,并嚴格執行。
2、物業主管每周對綠化養護情況進行巡視檢查,并將檢查結果作為園藝工的考核依據之一。
3、定期開展環保宣傳,組織園藝方面的小區活動,增強業主愛護綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂詳細的養護計劃,定期巡視和維護。
2、市政工程進入轄區內施工,管理處派人跟蹤協助管理并備案。
十二、管理人員專業培訓合格率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據培訓合格人數/管理人員總數×100%=100%
質量保證措施
1、建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓人員以及先進的培訓設施。
2、入職培訓、崗位技能培訓、素質提高培訓和理論政策培訓相結合,采用先進的培訓方式確保培訓效果。
3、強調理論與實踐相結合,培訓與考核相結合,采取有針對性的培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據完好檔案數量/應建檔案總量×100%=100%
質量保證措施
1、制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現檔案資料儲存方式的多元化。
第11篇 某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區設備實施進行全面的維護保養工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統等)積極配合發展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發展商與供應商共同協商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業技術資料、系統網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業部門所配備的人員需具有專業資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養
⑴各專業工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統設備、設施的規章制度、管理規定、維修保養規程,力求在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發現問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統所轄設備設施的維護保養工作,并做好維修保養記錄,對維修保養中發現較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
□□□□□□□□□□
設備序號
所屬系統.設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區域
㈠、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制,確保供配電系統處于良好的運行狀態,滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行,并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發現隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統維護保養
⑴、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查,多方位監視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統全面檢查一次,發現問題及時處理。
⑵、發生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環境衛生。維修人員須按《發電機維護、保養規程》及時進行檢查、保養,并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規程(略)
5、公用照明設施維修養護規定(略)
(二)、給排水系統管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統運行管理
⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統定期進行試運行,確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養
⑴、制定科學合理的維修保養計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養'的方針。
4、供水系統應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具,設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規定(略)
7、水泵房管理規定(略)
㈣、弱電系統管理
1、服務標準
保證弱電系統設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養規程示例
1.0自控系統
1.1中控室弱電系統值班運行操作規程
1.1.1按開系統主動機,正確輸入系統操作密碼,進入系統監控主畫面。
1.1.2檢查系統中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統中所有設備的工作狀態,控制狀態及參數是否正常。
1.1.5巡檢中發現問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監視系統中各設備的運行狀況,并注意監視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發現問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統中被監控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統出現故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統中的所有設備進行巡檢,發現問題及時解決,對于那些屬于相關專業人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統運行值班記錄》及《自控被監控設備運行參數設定表》。
1.2自控系統設備保養操作規程
1.2.1檢查系統主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執行元件。
1.2.6在上述檢查中若發現ddc、擴展模塊或檢測執行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統運行值班記錄》、《弱電系統維修保養檢測記錄》、《自控被監控設備運行參數設定表》及《設備維修保養記錄》。
2.0消防系統維護保養操作規程
2.1消防主機系統
2.1.1對主機系統進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.3現場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統維修檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
2.4緊急廣播系統
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
3.0綜合布線系統
3.1線路維修操作規程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄?！?/p>
3.3設備維護保養操作規程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
第12篇 某某花園房屋本體維護管理
某花園房屋本體維護管理
本管理旨在加強對zz**花園建筑本體及附屬設施的維護與管理,保持建筑物及周圍環境達到相關標準,充分發揮其使用功能,確保物業的保值和增值。維護服務按照南京市新的服務等級中公共部位服務的三類標準來對zz**花園的房屋進行維護。
㈠、維護分類
1、計劃性保養
第13篇 金碧花園管理處檔案的建立和管理
金碧花園管理處檔案的建立和管理
1、檔案的建立
設立資料室、負責檔案建立和管理,配備檔案專業管理人員,完善檔案管理體系,使檔案管理工作更有效地為住宅樓宇的使用、維修、改造、擴建工作和物業管理工作服務。
(1)采取系統化、科學化、標準化、制度化的一系列管理制度。
(2)建檔流程:收集-整理-歸類-編號-登記-輸入電腦-入柜-利用-檢查。
(3)查閱流程:申請-借閱-登記-歸還
(4)各部門廣泛收集,資料室集中管理。
(5)分類明確,針對不同的檔案性質,采用有不同的建檔和管檔方法,
2、檔案管理
(1)辦公室、人事檔案管理;
a、辦公室檔案由資料員進行分類編號、整理、保管。
b、有關行政機關,公司上層有關文件及會議紀要均屬辦公室檔案文件。
c、經領導批示傳閱的重要文件入檔必須與領導批示和傳閱人員簽字表格一并歸檔。
d、所有人事檔案按照編號由資料員管理,并將個人所有資料輸入電腦保存軟盤,人離開企業其檔案銷毀。
(2)工程檔案管理;
a、將工程技術、維修、改造資料和各種竣工圖及供電、發電、消防、排風排水、煤氣管理、電梯、照明系統的有關資料均進行編號,檔案由工程部主管儲存于專柜中保管。
b、所有工程類國家標準均勻進行統一編號并附上受控負責人由工程部主管保管于專柜中。
c、所有工程資料均應規定保存期限,并建立銷毀檔案制度。
(3)財務檔案管理;
a、每年形成的會計檔案,都由財務會計按照歸檔的要求,負責整理立卷裝訂成冊。
b、保存的會計檔案向外單位提供利用時,須報有關領導批準,但不得拆散原卷冊,并應限期歸還。
c、會計檔案的保管期限,根據特點分永久、定期二類。
d、會計檔案保管期滿需銷毀時,應經有關領導同意,審查并編造會計檔案,銷毀設冊。
(4)住戶檔案管理;
a、所有用戶資料如購房合同(含產權證)復印件、租戶合同復印件、房屋驗收清單及業主、用戶有關資料(身份證、戶口所在地、工作單位地址、常住地址、聯系電話)均應按單元由資料員編號妥善保存并輸入電腦。
b、業主、用戶變更資料均勻由資料員妥善保存并輸入電腦。
c、用戶資料根據一定期限銷毀,保存軟盤。
(5)所有檔案必須進行科學管理,做到妥善保管、存放有序、查找方便、同時嚴格執行安全和保安制度,不得隨意堆放、嚴防毀損、散失和泄露。
(6)所有檔案的借閱均應通過資料保管員(有必要時應有負責人許可同意)并進行登記簽字。
(7)所有檔案保管環境要求干燥、通風、如有遺失,應通知有關人員負責。
第14篇 金地花園物業采購管理程序
城市花園物業采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規定執行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續;庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發現物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯系,實施現場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存備份以備查閱.
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執行.
5.監督執行
由總經理辦公室監督執行.
6.支持性和相關性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
bvpqs4.15-01 《倉庫管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》
bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》
bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗收單》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第15篇 花園物業小區停車場管理操作指引
花園小區停車場管理操作指引
一、目的
保證車輛行駛與停放秩序,規范停車場突發事件處理。
二、適用范圍
適用于**物業服務中心。
三、職責
3.1部門經理負責停車場全面管理、監督、指導工作。
3.2安全主辦負責停車場檢查、安全員的培訓工作。
3.3安全督察負責現場實施情況的檢查與指導,及時將發現問題上報主管予以處理。
3.4安全班長負責停車場管理工作的具體實施工作。
3.5停車場安全員負責車輛檢查、指揮調度的管理工作。
4、方法和過程控制
4.1停車場屬于**私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區內的業主。
4.2**架空區域、地下室停車場車輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機動車輛可進入小區停放。
4.3業主可根據需要向服務中心申請租用車位,經部門負責人審批后,在服務中心客戶前臺簽訂《停車場車位租用協議書》,辦理ic卡授權、領用手續。
4.4停車場購買車位的業主需與服務中心簽定《車輛停放服務協議書》,服務中心免費贈送ic智能卡一張,辦理授權、領用手續。
4.5停車場實行智能化系統管理,已租車位、已售車位車輛進出車庫,車主自行刷卡進出;來訪車輛和業主臨停車輛經安全員確認登記后發臨時出入卡進入,并按照物價局規定標準收取停車場地使用費。
4.6停車場入場管理
4.6.1業主車輛進入小區時,安全管理員應面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫,通知車場巡邏崗前往指揮停放,按私家車位停放整齊。
4.6.2訪客車輛進入小區內停車場、安全管理員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車,當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫《來訪車輛登記表》,并溫馨提醒車主按位停放。
4.6.3 登記完成后打開道閘放行,使用標準直行交通手勢引導其入場。
4.6.4搬運貨車進入時,安全員應運載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應委婉謝絕入場,提醒其在小區外打完包后再入場。
4.6.5對以上裝修期間運輸材料的貨車,車場崗核實清楚后通知巡邏崗予以監控,要求對搬運物料的全過程進行跟蹤。
4.7車輛停放管理
4.7.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向內、按車位中央停放整齊。
4.7.2外來車輛需在安全員引導下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位,嚴禁任何車輛堵塞消防通道。
4.7.3車場安全員負責對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發現問題及時上報。
4.8車輛出場管理
4.8.1車輛出場:已租或已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,同時按照'三核'制度進行核實,確認無誤后打開打開道閘放行,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.2外來臨停車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回臨時出入卡,按照三核制度進行核實,并按停車場收費標準進行收費,先開出相應發票方可收取費用,手續完善后打開道閘,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.3對丟失車輛停放憑證的車輛,車場崗安全員及時同知班長到場,應要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機賠償臨時卡工本費,安全員調出車場資料進行人、車、證的核實,核實駕車司機屬車主本人,請車主在《駛出車輛異常情況登記表》簽名后即可放行;核實駕車司機并非車主,安全員應及時通知控制中心與車主聯系,經確認無誤后請駕車司機在《駛出車輛異常情況登記表》簽名確認后方可放行,如有其他異常情況應立即報告片區主辦到場處理。
4.8.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間及值班者姓名。
4.9車場票據的使用及管理(主要包括:車輛臨時ic卡/停車場發票/憑證)
4.9.1車輛停車場發票/憑證由安全班長負責從服務中心領取,并對領取數量進行登記。各車場出入口崗在交接班時須將卡/證的數量、編號及其連續性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.9.2 對回收的車輛停車場發票存根/憑證等應妥善保管,防止風吹、雨淋、遺失,每班由班長負責整理核對。
4.10車輛出入口緊急事件處理流程圖
做好解釋工作
通知當值班長
本通知當值班長車主無法解釋
態度惡劣的
通知當值班長非小區業主
通知當值班長通知安全主辦
到場處理
通知中心錄象
通知當值班長雙方協商處理
協商未果
5.質量記錄表格
gzwy7.5.1-a01-03-f5《駛出車輛異常情況登記表》
gzwy7.5.1-a01-03-f3《停車場車輛情況登記表》
gzwy7.5.1-a01-f1 《安全員交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-03-f1《車位租用協議書》
gzwy7.5.1-a01-03-f2《車位服務協議書》
