a物業(yè)接管驗收管理控制程序
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)接管驗收管理控制程序
1、目的
規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)對發(fā)展商提供的樓宇及其設(shè)施的驗收得到有效控制。
2、適用范圍
本程序適用于公司所承接的每個物業(yè)項目的驗收。
3、定義
無
4、職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)成立、組織驗收小組進(jìn)行物業(yè)驗收工作,簽發(fā)與開發(fā)商的驗收往來文件。指定專人負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)竣工資料,設(shè)備技術(shù)資料的移交、驗收、歸檔。
管理處工程部負(fù)責(zé)驗收小組現(xiàn)場按照'物業(yè)接管驗收流程及標(biāo)準(zhǔn)'進(jìn)行嚴(yán)格驗收,及時提出合理化建議,確保驗收工作的順利完成。
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào),協(xié)助房屋移交驗收工作。
5、方法及過程控制
5.1驗收準(zhǔn)備
5.1.1物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后,確定驗收小組成員。
5.1.2由驗收小組成員編制《物業(yè)接管驗收流程》報品質(zhì)管理部審批,并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項。
5.1.3管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全。
5.2驗收實施
驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(包括:《綠化環(huán)境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進(jìn)行驗收。
5.2.1驗收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗收,主要驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細(xì)記錄在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中。
5.2.2驗收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項驗收,在單項驗收表上記錄,同時進(jìn)行匯總。
5.2.3《物業(yè)驗收匯總單》由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。
5.2.4管理處將全部相關(guān)資料整理存檔,并在品質(zhì)管理部備案。
5.3驗收接管流程
首先由開發(fā)商按照接管資料移交清單(包括:《工程技術(shù)類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》)物業(yè)公司組織專業(yè)人員實施驗收(資料、現(xiàn)場),驗收結(jié)果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修,復(fù)驗合格后簽定物業(yè)移交書。
5.4驗收重點
5.4.1建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面。(例如:門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話)
5.4.2工程圖紙是否與實際結(jié)構(gòu)相符,管線是否能夠正常使用和運行,水暖電各項功能能否安全使用。
5.4.3 對于檢查出來的設(shè)計及施工問題,應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細(xì)記錄,書面反饋開發(fā)商。
5.5 驗收依據(jù)
5.5.1《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
5.5.2《建設(shè)部房屋接管驗收》zbp30001-90
5.5.3 根據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)心的項目。
5.6 驗收原則
5.6.1如實反映所存在的問題,保證業(yè)主正常使用。
5.7 驗收要求
5.7.1依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。
5.8驗收方法
外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試
5.9驗收時間及期限
在接到開發(fā)商《驗收通知單》及相關(guān)資料后,以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗收時間及相關(guān)資料,一般一周內(nèi)開始實施驗收,一個組團(tuán)初、終評為期15天。
5.10 驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進(jìn)行調(diào)整。
5.11 施工單位應(yīng)提交的資料
5.11.1產(chǎn)權(quán)資料
a)項目批準(zhǔn)文件
b)用地批準(zhǔn)文件
c)建筑執(zhí)照
d)拆遷安置資料
e)建筑單位的有關(guān)資料
5.11.2技術(shù)資料
a)竣工圖-包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。
b)地質(zhì)勘探報告
c)工程合同及開、竣工報告
d)工程預(yù)決算
e)圖紙會審記錄
f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
g)隱蔽工程竣工驗收合格證明
h)沉降觀察記錄
i)竣工驗收證明書
j)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書
k)水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書
l)砂漿、混凝土試塊試壓報告
m)供水、供暖的試壓報告
n)監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料
o)消防部門的審批文件
5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。
5.12驗收標(biāo)準(zhǔn)
5.12.1主體結(jié)構(gòu)
a)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj7(建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
b)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過gbj10的規(guī)定值(gbj10-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范)。
c)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好,基構(gòu)件的選材必須符合gbj206(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。
d)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
e)抗震設(shè)防必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
5.12.2外墻
a)外墻不得滲水
b)涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。
c)鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。
5.12.3屋面
a)屋面工程必須符合gbj207(屋面工程施工及驗收規(guī)范)4.0.6條的規(guī)定。
b)排水通暢,設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。
5.12.4樓地面
a)面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。
b)衛(wèi)生間地
面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗。
c)地磚地面應(yīng)平整牢固,接縫均勻密合。
5.12.5裝修
a)鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。
b)木裝修工程應(yīng)表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。
c)門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。
d)扶灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓,裂縫和起泡現(xiàn)象。
e)飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。
f)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮,漏刷現(xiàn)象。
g)外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。
5.12.6電氣
a)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,導(dǎo)線連接緊密規(guī)范,采用鐵管配線,必須整體跨接地線,每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。
b)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。
c)動力、照明閘箱安裝必須牢固,位置準(zhǔn)確,電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固,接地保護(hù)必須良好,要有明顯的相序及柜號標(biāo)識,電器件齊全、無損壞,安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電保護(hù)試驗反應(yīng)正常。
d)電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標(biāo)識。
e)避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠,接地電阻必須符合gbj32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范)的要求。
f)除上述要求外須符合'低壓電器安裝驗收規(guī)范'的有關(guān)要求。
5.12.7水、衛(wèi)、消防
a)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合gbj242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。
b)管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。
c)衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。
d)水泵應(yīng)啟停可靠,安裝牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。
e)消防設(shè)施必須符合gbj16(建筑設(shè)計防火規(guī)范),gbj45(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。
5.12.8采暖
a)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。
b)設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合gbj242的規(guī)定。
5.12.9 附屬工程及其它
a)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置,管道坡度、管徑均必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
b)化糞池排污量設(shè)置合理,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不應(yīng)超過2個彎。
c)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
d)煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉應(yīng)牢固,無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。
5.13為維護(hù)業(yè)主利益,保證投資效益,施工單位應(yīng)按接管驗收具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交驗準(zhǔn)備工作。接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行,驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法、接管驗收后,對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題,根據(jù)實際情況(建議由發(fā)展商)扣除部分工程款做為保修抵壓金,以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后,按實際情況予以結(jié)算。
6.支持性文件
無
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.4-g01-f1 《驗收通知單》
tjzzwy7.5.4-g01-f2 《物業(yè)驗收匯總單》
tjzzwy7.5.4-g01-f3 《綠化環(huán)境單工程項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f4 《土建工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f5 《水暖工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f6 《電氣工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f7 《工程技術(shù)類接管資料移交清單》
tjzzwy7.5.4-g01-f8 《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》
tjzzwy7.5.4-g01-f9 《入住管理類接管資料移交清單》
